大灣區GBA專題：內地購銀主盤高回報高風險

[2022.01.06] 發表

【明報專訊】雖然內地樓價現已調整不少，但如想尋找價格更低水的物業，可以在內地網站購買「法拍房」。法拍房指由「法院拍賣房產」，類似香港的銀主盤，優勢是比市場低水至少兩至三成，但有意購買者要留意，法拍房存在許多風險，如不能敘做按揭或按揭成數偏低，更可能的是要支付龐大開支才能將物業過戶到自己名下，想避過風險就要細閱下文。

內地的物業通常會因為以下幾個情况而成為法拍房：

1. 購房者向銀行貸款買房，在沒有如期還款的情况下，銀行向法院提告，要求將物業抵押以償還貸款；

2. 購房者向親朋借貸，承諾及簽署具法律效力的文件表明以物業抵押，若購房者未能如期還款，債主可向法院申請強制執行抵押令，將物業拍賣變現還款；

3. 如持有物業者被裁定為金融犯罪，當局可查扣物業，再通過法院拍賣；

4. 如持有物業者涉及刑事及貪污案，有關財產會被沒收，拍賣後所得資金會上繳國庫；

5. 若物業無人認領，將會拍賣出售，所得資金會上繳國庫。

擁淘寶帳號即可參與競投

在香港的銀主盤，一般會通過銀行、地產中介、拍賣網站或拍賣會賣出，在內地亦相差不大。除了一些法拍房網站，也可以透過「阿里拍賣?司法網站」競投。程序方面，有意參與拍賣者要先在阿里拍賣?司法網站開設帳戶，帳戶要綁定支付寶的淘寶帳號，而支付寶需要實名認證，其後便可以選擇心儀物業，選擇合適樓盤後要確認保證金金額，一般而言，保證金為拍賣底價的10%。舉例來說，樓盤底價為100萬元(人民幣，下同)，保證金需要10萬元。

因此，如果支付金額高於5萬元以上，建議開通大額支付方式，並提早將資金傳入帳戶。帳戶在有足夠的資金後，就可以拍賣，拍入物業後網站會先扣款，若拍賣成功會安排餘下手續以及其他款項，若失敗則會退款。

買家須清繳原業主拖欠費用

買入法拍房亦要繳交土地增值稅、負擔原業主拖欠的水費、電費和物業管理費、過戶手續的稅費及其他費用。此外，網站沒有清楚列明物業被拍賣的原因，因此有意競價者可先向相關行政主管部門查詢。雖然是在網站拍賣，但競價者都可預約睇樓，只需要預先登記就可在指定時間內與其他有意購買人士睇樓。

另要留意，法拍房的拍賣流程分為「一拍」、「二拍」及「變賣」，「一拍」顧名思義是第一次拍賣，「二拍」是指「一拍」失敗後法院將在30日內安排在同一拍賣平台上再次拍賣，如果二拍亦無人問津，將會「變賣」處理。

「一拍」及「二拍」屬司法拍賣，即人民法院在案件強制執行程序中，依法查封、扣押被執行人的財產，並對外委託評估被執行人的財產價值，公開處理其財產，以償清申請執行人債權。此外，司法拍賣一般只有24小時的競價周期。

兩拍失敗會改為「變賣」

在網站上會出現「評估價」及「起拍價」，評估價並非市價，而是由人民法院估算而定，規定下，起拍價不能低於評估價或者市場價的70%。另外，如第一次拍賣失敗，第二次上架時的起拍價會下降，但要留意，由於起拍價下降會引來更多競價者，成交價有可能高於「一拍」的價錢。

至於「變賣」是首兩次都不能售出，變賣價格一般為評估價的50%至60%，變賣期通常為60日，如有人在變賣期間出價，出價時間會改為24小時內結束。

明報記者黃清瑤

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