時事議題：市區重建挑戰
【明報專訊】2021年《施政報告》提及，本港市區更新策略為重建與復修並行，惟目前樓齡50年或以上的私人樓宇過去10年間從3900幢增加至8600幢，亦有逾5000幢「三無大廈」(無業主立案法團、居民組織及管理公司)，必須更有效加快市區重建步伐。市區重建計劃助舊區重新規劃用途，釋放城市發展潛力，然而重建計劃亦影響原區居住或工作的市民，帶來不同挑戰。
◆市區重建的挑戰
1.社區配套
重建社區時，必須考慮住屋、交通、社福等配套。2019年《施政報告》提出收回3個九龍東寮屋區發展公營房屋，並邀請房協負責，其中包括佔地4.65公頃、有逾400年歷史的茶果嶺村。規劃研究建議將茶果嶺村重建為6幢臨海住宅大廈的公營房屋項目，連前高嶺土礦場第二期項目，合共提供6750伙，預計2030年起建成。
規劃署及土木工程拓展署並建議在茶果嶺村內預留兩幅共0.84公頃土地，用作興建政府聯用綜合大樓及分區消防局暨救護站，其中綜合大樓按「一地多用」原則，提供體育館、社福設施、公共交通交匯處等。土拓署建議在茶果嶺村內興建一條新的雙線雙程行車道路、擴闊街道等，以紓緩該區交通。
時任觀塘區議員鄭景陽表示，除茶果嶺村等項目外，區內未來仍有油塘灣等大型私樓項目，料新增數萬人口，加上油塘仍有不少工廈，常有貨車停泊路旁，道路情况不理想，為區內帶來沉重交通壓力，建議政府加強這些項目與港鐵站之間的交通接駁。另一觀塘區議員柯創盛亦關注茶果嶺村一帶大規模發展後，區內交通及社福配套是否足夠。
規劃零散街區組成大區
市區重建局非執行董事歐陽杞浚撰文指出，重建可從規劃層面着手，選擇在一些有潛力高密度發展的地帶(例如毗鄰鐵路站)，將多個被街道分隔的零散街區合併成可大規模重建的地盤，以增加可建面積。他舉例，日本東京等大城市大規模重建舊區時，會透過拼合土地發展成大型綜合住宅和商廈，從而推動更多可持續發展的市區更新概念。
2. 安置問題
居民安置
市建局與香港平民屋宇有限公司合作的石硤尾「大坑西新邨重建」項目，原大坑西邨擬分兩地盤重建共8幢住宅大廈，提供3347伙，其中預留兩幢大廈重置現有租戶，涉1300伙；另6幢大廈撥作「首置盤」由市建局出售。按照平民屋宇公司安排，料約2022年首季向住戶提出詳細建議，將提供租金及搬遷津貼，要求住戶「先遷出、後回遷」。
大坑西邨居民權益關注組2021年10月以問卷調查訪問644戶(佔全邨1260戶約51%)，約98%受訪住戶不接受平民屋宇公司與居民未達成共識時單方面公布重建及遷置安排；約93%不接受「先遷出、後回遷」安排。約89%認為平民屋宇公司與居民達成遷置共識前，城規會應暫緩審批重建方案。
有消息人士稱平民屋宇公司已預留逾10億元向居民提供特惠津貼，其中3人家庭可獲70萬元，而即使租戶擁有物業亦可能符合回遷資格。消息又稱，若租戶未能租住私樓，平民屋宇公司或協助他們租住酒店或申請過渡房屋，但強調借出公屋「不是可探討的方向」。大坑西邨居民權益關注組及大坑西邨八座互委會對特惠津貼安排感憤怒，抗議平民屋宇公司企圖將居民塑造成「只要錢」，重申居民「不要錢，只要屋」，促當局安排原區安置。亦有長者居民表示長者難覓租盤，「不是每個問題都能夠用錢解決」。
商戶安置
觀塘市中心重建清拆裕民坊建築，部分商戶一度拒遷。曾在裕民坊開業逾50年的「安記皮具」老闆許志美2021年3月說，市建局願賠償約300萬元並安排他搬入新商場的「裕民里」，但要求他裝修至符合其格調，首3年每月租金2.5萬元。他慨嘆屬小本生意，難應付裕民里租金。
市建局2021年10月3日於網誌提及「裕民坊」項目規劃稱，裕民市集同年4月啟用後，讓昔日110檔在物華街和協和街經營的持牌固定攤檔小販回遷復業，並謂裕民市集是全港首個設有冷氣和提供無線網絡的市集，可提供更佳的營商環境，市建局團隊亦會加強市集的認知度、舉辦增加人流的活動、增強營商競爭力等，多方面改善配套設施。
3. 重建公共屋邨需時長
不少公共屋邨樓齡高達30至40年，樓高亦較新屋邨矮，重建高樓齡屋邨被指可發揮有關土地的發展潛力，但亦可能面對居民反對及需時甚久。
房委會2013年公布22條非拆售舊屋邨具重建潛力，當中包括樓齡逾60年的屋邨。運輸及房屋局長陳帆2021年8月指出，房委會2010/11至2019/20年度間共完成12個重建項目，涉及7個公共屋邨約28,400個單位；並正推進白田邨(較舊部分)、美東邨(較舊部分)及華富邨的重建計劃，涉及合共約13,300個單位。陳帆指出，重建公共屋邨長遠而言或可增加公屋供應，但需時甚久。以重建中的白田邨(較舊部分)為例，由宣布計劃至重建完成需時約15年。
公屋聯會認為，高齡屋邨每年維修成本高，重建雖無可避免影響公屋輪候時間，但「長痛不如短痛」，香港房屋委員會應盡快規劃重建舊邨，配合新屋邨建成及重建房委會工廠大廈作資助房屋，以免增加原區安置難度。該會副主席梁文廣認為，市區大面積土地愈來愈少，若重建後的新單位已被編配，就無法接收受重建影響的租戶，變相令舊邨難以啟動重建。
2021年《施政報告》指出，基於公屋資源須公平分配的考慮，難以大量重建舊屋邨，把可供分配給輪候冊的單位撥作重置現有租戶。
註：鄭泳舜及梁文廣為2021年立法會選舉九龍西候選人，該區候選人尚有馮檢基
◆知識增益
活化果欄
政府及市建局會保育及活化重建區域內具價值的歷史建築。如油麻地、旺角地區規劃研究建議將油麻地果欄改建成具特色的旅遊景點，同時保育其特別價值。現時果欄的建築群擬保留作水果零售和其他與旅遊相關用途，而果欄以南土地則興建新精品酒店、休憩空間和藝術及文化用途。
欄商「欄之選」員工王先生表示，果欄一向只有本地人光顧，遊客很少來買水果，認為計劃不吸引。另一欄商職員王小姐則認為果欄較熱，加裝冷氣有助吸引人流。
油尖旺區議會關注油麻地果欄工作小組曾委託樹仁大學研究果欄保育問題，研究訪問近600名居民和果欄業界人士，於2019年1月公布結果。結果反映逾八成人支持原址保留果欄，認為果欄三大保育價值包括：是港人集體回憶、具獨特行業文化價值和有特色的歷史建築，惟報告亦指出果欄引起衛生及清潔、噪音、交通阻塞等問題。報告並提及灣仔利東街，重建後部分建築按早期唐樓風格設計，但與原來「囍帖街」生態不同，只成為特色商場。
● 模擬試題
(1) 指出一項「油旺地區樓宇數據」圖表反映的現象。
(2) 試就香港市區重建面對的困難，提出兩項建議。
(3) 「市區重建的過程中，不同持份者可能發生什麼衝突？ 」解釋你的答案。
(答題指引見另文)
學習及答題指引亦可於明報教育網下載：life.mingpao.com/htm/dl/20211209bz.doc
●相關概念
保育(conservation)
文化遺產(cultural heritage)
市區重建(urban redevelopment)
城市承載力(urban carrying capacity)
[通通識 第735期]
