卑大吸金計倡重開投資移民 規定投150萬開發可負擔房屋
【明報專訊】一份最新的卑詩大學研究報告顯示，溫哥華可負擔房屋不足的問題，已成為全國各大城市之冠，未來需要社會居屋的人口還可能進一步暴漲，報告建議渥京考慮重開投資移民(Immigrant Investor)計劃，要求每名投資移民申請人投放至少150萬元在可負擔房屋開發案上，並將開發案以投資信託方式包裝成投資產品，吸引各界入伙投資來「吸金」。
這份由卑詩大學社會創新及影響力投資中心(S3I)發表的最新報告，直指卑詩省是全加拿大房屋可負擔問題最嚴重的省份。而其中溫哥華的問題最為嚴重，成為全國最需要可負擔房屋的城市。
報告引用加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corporation)關於「核心住房需求」(core housing need)的定義，包括住房過度擁擠、住房需要大修、住房開支超過30%稅前收入等。溫哥華市目前有144,720戶家庭，2011年時有六分之一的家庭為有「核心住房需求人士」，其中租房者的比例遠比持有房產者更高。報告認為造成溫哥華如此窘境的其中一個原因，是政府錯估租房需求和物業供給情況，造成2015年溫市出現全國最低的0.6%空房率。而溫哥華的可負擔房屋，不論是需求面及供給面皆受到市場因素掣肘。
在需求方面，2016年社會居屋的申請輪後名單已近萬人，隨着80%的嬰兒潮世代即將到達退休年齡，加上大溫1.4%的人口成長率，未來需要社會居屋的人數將會大增。但在供給面上，聯邦政府對新社會居屋的撥款已1993年取消，現在所有款項皆來自省府及私人企業，兩者的撥款皆無法趕上需求增速。
鑑於撥款不足的關鍵問題，報告中提出數點建議，其中一個便是重開2014年因飽受爭議而取消的投資移民計劃。當時該計劃允許移民申請人投資80萬元以取得永久居民，加拿大政府則會在5年後全額歸還這筆款項。
S3I中心總監坦西(James Tansey)在報告中表示，雖然吸納移民是造成樓價瘋漲的其中一個主因，但「水能載舟亦能覆舟」，如果政府強制要求投資移民申請者，每人最少投資150萬元在可負擔房屋上，以2012年的卑詩申請人數計算，一年就會有42億元的款項可用，足以緩解目前的可負擔房屋不足情況。
坦西指出，政府也應思考，如何能擠出更多的公有土地以開發可負擔房屋，並且設法吸引私人企業、基金、大型機構入伙投資。他稱可以利用地產投資信託(REITs)的投資產品，將可負擔房屋開發案的股份發放給投資人。
坦西承認這種類型的信託，其回報無法與市場價格的開發案相比。但如果投資人手握大量物業，這種信託可以降低物業管理及翻新的成本，對投資人仍有吸引力。他稱在英國，針對可負擔房屋的影響力投資(Impact Investment)已非常盛行，本地只要能適當調整法規，「吸金能力」足以期待。
不過坦西透露，溫哥華市因為開發案審批時間過長，土地價格又太高，因此未必能立即引入地產投資信託。他稱目前市場上已有類似的試驗性小規模產品，例如兩年前的New Market Funds發起全國首個可負擔房屋投資基金，成功籌集1100萬元投入4個溫市府持有的土地開發案，目標年回報率為6%。
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