料超低息持續1年 提前清房貸可稍待
市場一般都認為加拿大的利息將會掉頭回升﹐不過﹐滿地可銀行資本市場(BMO Capital Markets)產業及國家分析經濟研究部副總裁陳蔚純(Christy Chen)博士認為﹐超低息環境估計還會持續約1年左右﹐所以動用可支配入息來投資﹐應會是值得考慮的選擇。
美國聯邦儲備局目前正蓄勢在今年內加息。陳蔚純博士表示﹐滿地可銀行資本市場預期聯儲局將於9月及12月加息﹐每次25個基點﹐至2018年﹐息口將會上升至3.25厘。
加拿大方面﹐陳蔚純博士表示﹐滿銀仍然維持原先的預測﹐亦即是加拿大中央銀行不會馬上跟隨美國加息﹐而是延至明年7月左右才開始把隔夜利率慢慢調高﹐也是每次25個點子。
她表示﹐根據這個預測﹐目前加拿大的超低利息環境將會維持約1年﹐但就算開始加息﹐初期還是處於偏低的水平﹐估計至2018年中﹐才會到達2.75厘至3厘的均衡利率幅度。
這次加息周期將會緩慢進行。根據這名高級經濟師的意見﹐以回報的角度來說﹐現時動用可支配入息來投資﹐應會較提早償還部分房貸更為有利。她解釋﹐若可支配的金額為1萬元﹐用作償還部分房貸﹐以現時的偏低房貸利率來說﹐首年在利息開支方面可以節省約2.5%﹐亦即是250元。如果第二年重造房貸﹐節省的開支可望增加至3%。
她指出﹐根據目前美國的經濟表現﹐要在美國股市方面取得5或6%的投資回報率並不困難﹐所以應會比提早償還房貸更為可取。
不過﹐她同時指出﹐大前提是沒有比房貸更高利率的債務﹐當中包括了信用卡欠款﹐否則應當先行清還這些高息欠債。
另一點要注意的是一般人投資工具不多﹐因此，可以考慮與股市指數掛鈎的投資產品﹐又或者是由大機構管理的分散投資的基金﹐以能減低風險。
目前有不少人動用房產淨值信用額度。根據加拿大認證按揭專業人員協會不久前發表的調查﹐平均來說﹐佔了67%的業置人士使用房貸及房產淨值信用額度買房。陳博士則認為﹐這些資金涉及利息成本﹐應否用作投資﹐問題較為複雜﹐不宜一概而論。
房產淨值信用額度是利用房屋的淨資產來作為抵押的信用額﹐目前所收取的利息通常以最優惠利率加0.5厘或1厘計算。舉例來說﹐根據ratehub.ca網站周三公布的一些非大型銀行的資料﹐這類貸款的利息為3.35厘。
陳博士指出﹐借貸投資的人宜要能緊貼市場﹐再加上利息會有波動﹐所以一般人未必合適。
近數年來本地的屋價持續上升﹐以致一些人會視房產為具吸引力的投資。不過﹐這名經濟專家則指出﹐目前大多倫多地區的屋價已累積了不少增長﹐利用房產淨值借貸購買投資物業﹐不容易從租金取得現金流﹐一旦加息﹐負擔會加大。
投資物業的回報也包括了屋價升值。然而﹐陳蔚純博士則指出當中涉及風險﹐因為每個市場都有升跌的週期﹐這個定律毋庸置疑。5年後或10年後的屋價如何﹐誰也不能說得準﹐所以宜顧及本身可承受的風險﹐而年紀愈長﹐愈應避免在投資方面冒險。
