全國新屋動工量按月跌11.2% 大溫出租柏文建量激增49% 利率上升推高成本 發展商審慎
【明報專訊】加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Coropration，CMHC)日前發表的報告顯示，大溫去年房屋動工量與前年持平，由於利率高企降低買房意欲，出租柏文建造數量激增49%，是過去逾30年來最多。全國方面，加拿大住房建設速度正在放緩，因為飈升的利率推高了開發成本，開發商對新項目「更加謹慎」。
CMHC報告指，大溫去年房屋動工量為25,983間，與前年的26,013間幾乎持平，當中素里及本那比的項目數量有所減少，隨着高貴林繼續以公共交通為發展導向，房屋動工量較2019年增加逾過一倍，達3,608間。
報告指其中一個重要變化是發展商擴大出租柏文的建設，去年出租柏文動工量激增49%至9,369間，是過去逾30年來最多的全年總量；相反共管柏文動工量下降25%至9,917套，跌幅與2015年相似，由過往佔主導地位變成與出租柏文幾乎平分秋色。
報告指主要原因是因高按揭貸款利率降低潛在買家購房意欲，導致預售市場環境疲弱，移民不斷增加，加上買房愈趨困難，租賃需求前景強勁，使有關開發項目更具吸引力，而且在政府措施支持下，在高息環境中租賃項目較易獲得融資。
第二套間(Secondary Suite)及後巷屋繼續成為大溫新出租單位供應的重要來源，去年這兩種房屋類型的動工總數為2,726間，比前年增加22%。但由於出租柏文動工量大幅增加，因此第二套間及後巷屋在總出租單位動工量中所佔比率從前年的33%下降到去年28%。
報告指目前房屋動工數量仍面臨限制，許多今年大溫動工項目，尤其是出租柏文，都是在較早前，利率較低時獲得融資，「房屋動工通常是在融資安排完成後的幾個月開始，這意味着我們尚未看到去年利率上升的全面影響。」
報告指未來房屋動工可能放緩的早期迹象，是愈來愈多項目在開發過程中暫停，多個城市政府的報告也提及，獲批項目發展商推遲進行最後許可步驟的情況愈來愈普遍，「通常這些最終步驟涉及支付開發費用，或其他需要項目融資才能到位的費用，部分發展商也可能希望把握市場時機，以確保項目可行或實現預期回報。」
報告又指房屋建設正在放緩，尤其是大型多戶住宅項目，對區內房屋負擔能力構成進一步風險，需要更多供應才能滿足當前和未來的房屋需求，建議市府繼續縮短審批時間、重新評估規劃特徵並提高收費確定性。
另一影響房屋動工量的因素是建築業仍面臨逆風，包括建築用品和勞動力短缺的限制，去年年中混凝土行業因司機短缺及有工廠發生火災，導致混凝土交付中斷一個月。
此外目前有三個大型項目同時進入混凝土需求大增的主要階段，包括百老匯地鐵(Broadway Subway)和聖保祿醫院(St. Paul's Hospital)，由於混凝土交付速度較慢，導致許多其他項目延遲3至4個月。
不少業界人士預計材料短缺將持續到今年下半年，為建造業帶來進一步阻力。去年底興建中住宅單位數量達到49,221間的歷史新高，其中超過90%是柏文，意味着發展商繼續在接近產能上限的情況下營運，對施工進度構成更大風險。
報告又指大溫已完工但未售出單位的庫存數量仍然很低，截至去年底只有1,059間，跌幅達35%，當中柏文庫存量以57%跌幅居首，獨立屋和半獨立屋庫存量有所上升，「由於買家預算受到利率上升限制，柏文單位因為相對較低的價格更受歡迎。」
但報告補充指，由於今年柏文動工量較低，部分計劃中的開發項目暫停，未來幾個季度庫存不太可能大幅增加，「目前預售柏文的做法，意味着大溫地區不太可能積累大量未售出的庫存，儘管房屋需求很高，但當買家無法負擔要價時，推進的項目就會減少。」
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