天花剝落牆壁朽爛無法住人 溫西破屋溢價賣出215萬
【明報記者王冬樺報道】位於溫西Kerrisdale的一棟被認為已「不適宜居住」的獨立屋，近日仍以超過200萬元的價格成交。按揭經紀指，這樣的房屋只剩土地價值，通常買家會走私貸途徑，以土地作抵押，申請房屋建築按揭。
據BC Condos and Homes資料顯示，這套獨立屋位於蔓街(Vine St.)6408號，佔地4,144呎，屋齡91年，有4間臥室、2間浴室，掛牌價為168萬元，最終以215萬元的價格售出，足足高出要價近50萬元。
從外觀上看，這棟近百年老宅除了屋外郵箱略顯傾斜之外，似乎狀況不錯，但踏入屋內卻是另一番可怖景象，彷彿走入恐怖電影片廠。因年久失修，房內牆壁、地板佈滿長年累月的煙漬及水漬，多處天花板剝落。
根據卑詩物業估價局(BC Assessment)估價，該房屋2020年估值為195.83萬元。買賣紀錄顯示，1982年該屋售價僅為11.8萬元，到了1994年升至48萬元，但仍與目前房價不可同日而語。
根據地產經紀公司Zolo統計的同區MLS銷售數據，該房屋即使以215萬元高價成交，但仍遠低於Kerrisdale區350萬元的房屋均價。今年10月的大溫房屋基準價格為119.94萬元。
此外，地產公司Dexter Realty最新報告顯示，大溫地區與菲沙河谷等省內其他地區的房價差距正在縮小。
房屋按揭經紀Kevin Zhang表示，這樣的房屋本身已不值錢，基本上只剩下土地價值，買家入手後多半會作翻新。資金方面，一般的途徑是，用土地作抵押，向私人貸款公司申請房屋建築貸款。
Kevin指，「如果是能住人的房子，銀行會看第三方評估公司做的房屋估價，一般最多只批出估價的80%作為按揭款。例如，100萬元的估價，最多可向銀行按揭80萬元」，如果買家願意抬價去搶高於估價許多的房子，那麼就要做好準備，自行承擔額外金額。
RBC按揭經理王子雲指出，如果房子狀態較差，銀行可能會以此理由拒絕按揭，「銀行會認為買家購屋動機是為了推倒重建，不符合住宅按揭標準。大部分銀行按揭是針對自住房或出租房，如果改變了購買目的，銀行的風險係數亦會隨之發生改變，只能按建築按揭來談。」
但另一方面，對房子狀態好壞的評估「因人而異」，「有時銀行A可以接受，銀行B則判定不能住人」。公認為條件太差的房子是那些數年無人居住、窗戶被釘封、甚至架構傾斜的。
「總體而言，審批按揭時，銀行除了看申請者的信用記錄、還款能力，還要審視房屋狀況。按揭本質上就是對房子作為抵押品作出估價，是能住人還是只剩土地價值，差別很大。」
那麼為何屋況堪憂的房子仍有人願意以高價購入？王子雲解釋道，房子的主要價值就是土地本身，地上房屋則是逐年貶值，「如果研究過去十年的政府估價，你會發現真正在不斷攀升的，就是土地價格。」
