利率下降收入提高16年 人按揭借貸力增逾倍

菲沙研究所(Fraser Institute)一項報告指出，加拿大人在過去16年，由於利率降低且收入提高，而令按揭借貸能力大幅增加，而借款能力增加極有可能因此推升樓價。報告指出，從2000年至2016年之間，按揭利率從7%降低至2.7%，加上家庭收入增加的效應，使得全加購屋者向銀行申請按揭的借款能力大幅增加126.1%，其中大溫地區購屋者借貸能力增加118.4%，多倫多增加99.7%，卡加利增加161.2%，按揭借貸能力增加最多。

菲沙研究所主席Niels Veldhuis指出，低利率結合高收入而帶動借貸能力增加，是在研究樓價上漲背後因素時，最易被忽視的一項因素。

他說，借貸能力增加，其實就是在月供佔收入比例一樣的情況下，加拿大家庭可向銀行借到相當於超過在2000年借款兩倍又多的金額，也因此有能力抬高出價購買房屋。

報告指出，從2000年至2016年間，按揭利率從7%一路下降至2.7%，其結果是讓一些有可能購屋的人士，縱使在收入完全沒有改變的情況下，按揭借貸能力已經大增52.9%。

報告認為，購屋者的借貸能力，不僅與利率變化相關，也必須加計家庭收入增加的因素，才能準確計算出借款能力的真正變化。報告因此加計收入的因素，舉例來說，從2000年至2016年間，大溫平均家庭稅前收入增加47.8%，經加計利率下降因素，實際借款能力在16年間增加118.4%，等於是原來借貸能力的2.18倍。

報告說，全加實際借貸能力在16年間增加了126.1%，多倫多借貸能力增加99.7%，卡加利借貸能力增加161.2%，是主要都會區當中借貸能力增加最多者，其原因在於卡加利居民收入增加76.8%，滿地可借貸能力增加情況與大溫接近，增加115%。

為了方便購屋者了解利率變化對按揭所造成的影響，報告舉例指出，在2000年有能力月供1,270元的人士，當時利率為7%，房屋按揭為18萬元，而到了2016年，由於利率下降至2.7%，這時一樣是月供1270元，但房屋按揭可增至27.66萬元，比2000年增加53%。