央行再出口術圖遏溫多樓市 警告價飈不持久或大幅調整
波洛茲暗示不會加息降溫
【明報專訊】加拿大中央銀行警告,溫哥華和多倫多樓價飈升不會持久,樓價有可能大幅調整。
央行昨日公布半年加國金融體制報告(Financial System Review),行長波洛茲(Stephen Poloz)在聲明說,職位增長和移民等經濟基礎,已不是兩地樓價持續上升的理由,「這提醒準買家和借貸方在考慮進行交易時,不應以近日樓市的表現推斷未來走向。」波洛茲向記者承認,央行正跟聯邦政府就家庭債務與收入失衡的問題溝通,但他拒絕公開談論央行的建議。不過波洛茲暗示,央行不大可能以加息解決問題,因為央行的目標仍是影響更廣泛的通脹率。
滿地可銀行經濟學家Benjamin Reitzes指,「本質上,央行不會靠調整利率去為樓市降溫,除非他們認為它(樓市)會對經濟帶來更大風險。」央行報告說,「對自我調整機制的期望」正刺激樓價上升,並導致部分買家進行更高風險的借貸。總理杜魯多(Justin Trudeau)昨日接受傳媒訪問時也提到,樓價高企阻撓年輕人買樓的機會,「樓價上升,加上當你想組織家庭時,要面對有關上車或買更大房屋的不穩定因素,這正拖低我們的經濟,拖低國民的機會。」
財政部長莫奈(Bill Morneau)周三表示,當局正「深入調查」全國房屋市場,但拒絕透露何時才會採取措施控制樓市。央行認為溫哥華和多倫多的樓價分別上升25%和12%。報告指尤其獨立屋的供應不足,加上海外資金都是樓價上升的原因。「雖然海外需求反映買入持有的投資策略,這不致直接增加樓價回落的風險,但確實推動樓價上升,拉高家庭負債率。」
報告又指,熾熱的樓市也導致部分買家進行較高風險的借貸,去年提供的按揭中,多達15%是提供予貸款與收入比率超過450%的買家,比率較2014年的12%為高。
央行又進行壓力測試,模擬區域樓價下調對借貸人的影響,發現樓價下跌15%,會導致13%的貸款者的欠債額比物業價格更高。若跌幅達25%,變成負資產的貸款者比率更上升至23%。不過央行認為「雖然對受影響家庭來說很艱難,但負資產人數少,顯示借貸人和保險公司蒙受的損失有限」。報告又形容加國的樓市高度「零散」,在產油地區的樓價因職位流失下跌,但其他地區則「看來取得較佳的平衡」。雖然央行指本國家庭的脆弱度上升,但堅持全國金融體制面臨的整體風險,跟對上6個月不變,原因是央行認為經濟繼續改善,經濟衰退的風險已減少。這些風險包括長期息率大幅上升,來自中國和其他新興經濟體的壓力,以及地產市場長期積弱。
報告也指出,阿省麥穆里堡(Fort McMurray)山火可能是加國史上最嚴重的災害,總索賠額可高達60億元。不過央行認為,賠償金將由全球的再保險公司分擔,加國銀行不會受到重大的影響。
Reitzes認為,央行對家庭負債率和多溫樓市不平衡愈加憂慮,但報告不會對貨幣政策有太大影響,預測央行會保持現況至2017年。