【明報專訊】新世界發展及�痚穧a產合作推售西環新樓盤瑧璈，據ICIJ取得的檔案顯示，�痚艤鶬p公司至2013年才向幕後持有項目的BVI公司Ultra Good Development入股兩成，股份交易作價僅約757.7萬元，以瑧璈開售呎價計，只夠買一個300多方呎的一房單位，亦僅相當於樓盤現時約21億估值的0.4%。

ICIJ文件顯示，以新世界為首的Ultra Good，於2013年8月邀請�琣a相關的Kinsford International Limited入股，股份作價約757.7萬元，並且委任�琣a執行董事黃浩明及王文海加入董事會。

Ultra Good持有的瑧璈地盤，可建樓面達10.5萬方呎，以開售呎價約2萬元計，項目帳面價值達21億元，兩成股份的帳面價值可達4.2億元。

�痚繵ㄥR股 另承購1.4億貸款

不過，整個協議還涉其他代價，�琣a除支付股份代價外，亦要從新世界一方承購Ultra Good原有的股東貸款，�琣a應佔債務為1.4億元左右，因此股權連債權的總作價逾1.48億元。

根據Ultra Good的股東協議，其將以銀行及金融機構貸款或股東貸款，提供發展所需資金。�琣a又會作為Kinsford的擔保人，出售一筆欠�痚禰�業地產代理的債項，一併轉讓予Ultra Good，總代價為5586.6萬元。一加一減之後，�琣a參股Ultra Good應佔的代價，實際只為9217萬元而已。

開售未足兩周售132伙 呎價2萬

共出售191個住宅單位的瑧璈，由4月29日開盤至今已售出約132伙，市場估計至今套現約10億元，平均實用呎價約2萬元。

據悉，現時業內一般發展樓盤的做法，發展商只會出部分資本金，然後透過股東及銀行貸款，以至項目融資，去應付發展項目所需。計及項目融資所需年息率成本約2至3厘，發展商能以較確定的資金成本管理樓盤，並且透過借貸發揮的槓桿作用，將發展樓盤的回報率以倍計提高，這屬在收樓、建築及土地成本高企而邊際利潤受壓下的可行方案。

會計師﹕用BVI可減行政申報程序

信永中和會計師事務所管理合伙人盧華基指出，發展商發展樓盤動輒需時數年，其間不會有回報，利用BVI公司便可達到減少費時失事的行政申報程序及相關成本。若以香港註冊公司運作，單是報稅程序已很繁瑣。若啟動項目發展，BVI公司達至的隱名運作效果則意義不大。以他所知，在地產發展領域運用BVI公司操作屬普遍做法。