業權註冊制擬後年推 不再需保管舊契 「強制更正」規則倡廢 欺詐案不知情買家業權獲保障

業權註冊制擬後年推不再需保管舊契「強制更正」規則倡廢欺詐案不知情買家業權獲保障

[2025.01.21] 發表

【明報專訊】發展局擬今年3月向立法會提交《業權及土地的註冊(雜項修訂)條例草案》，分階段將土地註冊制度由現行的契約註冊轉至業權註冊制度，透過規定在業權註冊紀錄註冊為擁有人者，將獲承認為真正擁有人，並毋須再保管過往業權文件，免卻律師調查業權，預計2027年上半年實施「新土地先行」方案。為達至業權明確的政策目標，當局建議廢除「強制更正」規則，在涉及欺詐個案時，已付出有值代價並管有物業的真誠及不知情買家，可享有不可推翻的業權，未能收回物業的不知情前擁有人則可獲彌償基金補償。

註冊者成真業主暫「新土地」先行

發展局向立法會發展事務委員會提交有關修訂條例草案的討論文件，稱現行契約註冊制度下，文書註冊未能提供物業業權保證，業權需藉查核過往業權契約來確定，業權的轉移則取決於簽立文書，導致每次物業轉易時買方律師均要徹底查核業權契據包括過往業權文件，以確定業權「無瑕疵」，使物業轉易程序繁複，物業擁有人亦須妥為保存物業的業權契據。

現買方須徹查過往契據確保業權

業權註冊制度下，業主毋須保管過往業權文件，業權可透過查閱業權註冊紀錄確立，不需執業律師調查業權，提高效率。發展局稱，實施業權註冊制度，能令香港與內地、新加坡和英國等其他司法管轄區目前採用的土地註冊制度接軌，但為回應主要持份者提議，土地註冊處仍會發出業權證明書給在業權註冊制度下的註冊擁有人，證明書會納入先進防詐騙特徵。

《土地業權條例》(《業權條例》)早在2004年通過，惟尚未生效。已制定的《業權條例》設有「強制更正」規則，意指不知情的前註冊擁有人因透過或由於第三者欺詐而令他喪失業權，不論現時註冊擁有人是誰，前業主均可獲得由法庭頒發的命令以更正業權註冊紀錄，即前業主可取回涉及欺詐的物業。

發展局發言人稱，為達至業權明確的政策目標，建議廢除「強制更正」規則，強調《業權條例》核心原則是「業權不可推翻」，新制度「以冊為準」，業權會判給新業主。

被騙地前業主可申彌償上限5000萬

不過，新業主要獲得不可推翻業權，須符合3個條件，包括為真誠及不知情買家、已付出有值代價以獲得物業，以及管有物業，而自住及出租物業擁有者均被視為管有物業，若買家不符上述任何一項條件，法庭有可能將業權判歸原業主，而且將會授權土地註冊處長，在有合理理由懷疑或可能發生欺詐下，禁止物業的任何轉讓註冊，並在業權註冊紀錄上就該等物業提述限制令。未能收回物業的前業主則可向土地註冊處申請彌償基金補償，上限5000萬元(見另稿)。

議員倡允自願轉制擴「新土地」定義

民建聯發展事務發言人兼立法會議員劉國勳關注舊有業權如何處理，建議提供「自願轉制」選擇，讓業權人可自願轉制至新的業權註冊制度，有意者可向政府提出申請，於審核後獲得業權證明書。建測規園界立法會議員謝偉銓則稱，政府已提出修訂條例草案建議，建議可擴闊新土地定義，涵蓋政府現時賣地但未轉手的土地，並在賣地時引入相應賣地條款，讓有關土地可盡快實施新制。