騙華人長者「棺材本」 律師被臨時吊銷執照
伙拍華人貸款經紀進行掠奪性貸款
【明報專訊】安省律師公會(Law Society of Ontario)經審查認定，律師賈恩( Anant Jain)代表華人耆老借款人所進行的約20筆交易，涉及掠奪性貸款。該律師從未警告客戶有關按揭貸款的繁重條款或極高的貸款成本。公會專家小組認為，律師此舉存在損害公共利益的嚴重風險，需要對其做出臨時吊銷執照的處罰。
賈恩於2014年取得執業律師資格，目前的業務量有95%涉及房地產業務，其餘5%是民事訴訟業務。
負責對賈恩進行調查的法證審計員兼調查員洛德(Mary Ann Lord)在其證詞中指出，賈恩律師參與或協助按揭貸款欺詐，通過華人貸款經紀陳某(Peggy Chan，音譯)對老齡客戶安排掠奪性貸款。
這些老人家多是固定收入相對較低的弱勢退休耆老，而賈恩卻對他們下手，連哄帶騙地說服老人，簽訂了他們根本無力承擔且沒有合理償還前景的按揭貸款協議。而這些老人多是陳某的朋友，或者是透過當地中文報紙上的廣告找到陳某。受害人聲稱，他們在不知情的情況下對自己的房產進行了按揭貸款，而陳某則捲走了全部或部分貸款收益。
具體的欺詐手段是，有推銷人員上門去找這些老年業主，簽訂每月付款的家居設備和裝修合同，然後透過「擔保權益通知」(notice of security interest，NOSI))進行擔保，這是類似於在其物業所有權上登記的留置權，而這些業主通常並不知情。在某些情況下，這些長者還被誘導申請小額按揭貸款。然後﹐那些推銷員紛至沓來，鼓動老人進行進一步的房屋翻修，然後再把老人的物業偷偷拿去抵押，獲得大額按揭貸款(10萬至55萬元)。
洛德稱，這些受害人的共同特點包括：耆老業主的固定收入往往較低，但對自己的物業擁有相當大的產權；短時間內名下多出許多「擔保權益通知」(NOSI)；申請的按揭貸款規模大且利率高(高達25%)；放貸人和經紀收取大量費用；耆老房主很可能無力償還房貸。
安省律師公會因此認定，陳某把那些耆老借款人轉介給賈恩律師，而賈恩等同於參與了陳某的欺詐計劃，損害了其委託人的利益。
有借款人向法庭申請到禁制令，暫時阻止債權人在審判結束之前強行執行按揭貸款的違約條款。
法官批准禁制令的依據是，賈恩沒有充分提供獨立的法律建議；律師提供的服務不是「獨立的」；借款人沒有自由選擇律師；律師未能協助保護借款人的利益或未能嘗試為借款人協商更有利的條款；律師未能建議借款人探索其他貸款機構、貸款選擇，甚至沒有質疑就憑借款人那點微薄的固定收入如何償還沉重的貸款。
有鑑於此，安省律師公會暫時吊銷賈恩律師的執照。
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