大灣區GBA專題:中原:內地公寓細 產權期短轉手稅高

[2023.06.05] 發表

【明報專訊】中原地產(中國內地)總裁李耀智表示,內地的住宅和公寓性質分別很大,港人不熟悉容易混淆,「單單公寓都分幾種,如住宅公寓、商務公寓、酒店式公寓等」。他指出,公寓並非不宜港人購買,只是項目質素要小心:「是好項目的話,本地人都買光了,還會留給港人?」

港人灣區可購一套住宅

對於有睇樓團聲稱港人不能在廣州買住宅,李耀智澄清「可以買一套」。事實上,2019年11月初粵港澳大灣區建設領導小組提出「惠港16條」措施,其中一條便是港人在大灣區9個內地城市買樓,與當地居民享同等待遇。換句話說,港人在灣區置業,按該城市戶籍居民看待,豁免工作年限證明、繳納個人所得稅及購買社保等限制條件,但因仍受限購影響,故只可持有一套物業。相反,公寓屬商業性質物業,不受限購規範,港人購買並無數量限制,而且還能用來註冊公司地址,較適合出租投資或創業商住之用。

公寓水電計商用 不准明火

不過李耀智指出,購買公寓要注意幾點,由於公寓地皮屬商業或綜地,以商用水電收費為標準,較住宅水電費高,物業管理費也同樣較高;而商業項目多數不允許明火煮食,沒燃氣供應(小部分新建公寓或例外)。另外公寓設計為一層多伙,面積較細,有點像香港的納米樓,以雲夢天成為例,其一層共32戶,當中10戶更間成上下兩層樓底較矮的獨立單位,變相一層有42戶,同時公寓不用遵守採光及通風規定,居住環境難免遜於住宅。

公寓另一賣點是總價較低,惟首期至少要五成,貸款利率也會較住宅高。而睇樓團聲稱的公寓有二手市場說法也不盡然,李耀智表示,來自公寓的出租及轉讓所得要交所得稅,還有土地增值稅等,二手交易稅費會比住宅高,產權年期亦短,也不能用以辦理入戶及學區分配,進一步影響二手需求。

新公寓或只能售企業 需注意條款

「買公寓最好是長期放租投資,選項目要選現樓、開發商及物管公司實力,周邊生活配套和交通是否齊全便利等等。」李耀智還認為,投資內地公寓要有更多專業知識,例如廣州規定2017年3月30日後成交土地所建的公寓只能出售予企業,「所以在簽約時要看清楚條款,魔鬼在細節」。他又建議有意在大灣區投資物業的港人先閱覽地產網站,「其實不少地產網站有很多內地項目資料,貨比三家,做好功課,先行了解清楚,不用跟什麼睇樓團的」,如有不明白亦可找有信譽的地產代理諮詢。

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