公民點對點：土地發展規管
【明報專訊】不論是興建公屋或日後北部都會區發展，均涉及土地發展，並受相關條例規管，同時需考慮保育需要以及收地成本補償等。
．主要相關課題：國家的發展與香港融入國家發展的大局．
1. 濕地緩衝區規劃指引
政府早年在后海灣濕地保育區邊緣劃出一段約500米闊、覆蓋約1000公頃的地帶，指定為濕地緩衝區。根據規劃指引，除非已做生態影響評估，否則不得在緩衝區展開任何發展項目。政府2021年提出檢討濕地緩衝區的規劃指引以鬆綁建屋，以及提出精簡城規程序，惟未有交代修改規劃指引的進展。
發展局2022年表示，規劃署以平衡保育與發展為前提，正檢討有關在后海灣濕地及濕地緩衝區發展的規劃指引(城規會規劃指引12C)，目標是簡化周邊環境兼容，而又不損濕地生態的發展項目的規劃程序。發展局發言人稱，根據2021年施政報告提出的《北部都會區發展策略》，政府建議收回后海灣具保育價值的私人魚塘及濕地設立濕地保育公園，漁護署將就此研究策略可行性，以敲定濕地保育公園範圍和管理模式等；規劃署亦將因應漁護署研究，適時更新上述規劃指引，以協助城規會考慮北都發展建議。
濕地緩衝區魚塘 疑非法堆填霸地
長春社2021年中起接連發現濕地緩衝區內的元朗山貝村有填塘活動，包括兩個共約5.6公頃(約6個香港大球場)的大型魚塘疑被傾倒廢料，「劏」成5個較小魚塘，部分塘壆屬新建，最闊達6至7米，懷疑有人違法填塘，並霸佔官地。長春社稱該兩個魚塘冬季有黑臉琵鷺棲息，惟被劃為鄉村式發展，多年來受發展威脅，促政府檢討緩衝區規劃指引時，不應傾斜為發展鬆綁，亦要為具生態價值的土地或魚塘主動改劃用途，以彰顯其生態價值。規劃署表示正調查事件，如有足夠證據證明違例發展，會採取執行管制行動。
2. 收地補償
發展局擬將收地補償土地業權人制度由4級別合併為「發展用途」及「非發展用途」兩級(見表1)，前者補償價與甲級相同，涉及新發展區、房屋、經濟發展用途等，包括骨灰安置所和堆填區；第二級別補償減半，涉及鄉郊改善及保育用途。發展局預計，未來5年度將收回500公頃私人土地，估計收地開支將增約一成，包括元朗橫洲和錦田南等15個原乙級公營房屋項目提升至第一級，補償開支增加60%，共涉50億元；26個鄉村相關非發展項目亦由丙級提升至第二級，開支約10億元等。
資深測量師劉振江表示，有關改動可減收地阻力。他估算北部都會區擬收回的700公頃濕地和魚塘成本或將由250億元倍增至500億元。本土研究社成員陳劍青稱，未來多個收地項目原屬丙級和丁級，修訂大幅度拉高賠償金額數倍，估計實際額外開支達百億元，由大地主和鄉紳受益。他料將有更多發展商圈地，迫使政府以公私合營發展，變相減少公營房屋，兩級制亦有誘因讓業主破壞濕地生境。
．表1：收回土地特惠分區補償制度建議修訂(每平方呎)
◆收地補償Q&A
Ｑ：什麼是收回土地特惠分區補償制度？
Ａ：現時收回土地特惠分區補償制度設有甲乙丙丁4級，按土地位置、用途劃分級別(見表2)。
Ｑ：收回土地特惠分區補償制度的補償價格如何釐定？
Ａ：地政總署定時公布補償價格基本定率，價格按土地級別劃分，甲、乙、丙、丁4級分別為基本定率的120%、75%、50%以及30%。此外，補償價格亦分農地及屋地補償價，屋地會在前述基礎上加上專業估價補償。
．表2：現行收回土地分區補償級別
●模擬試題
(1) 下列哪項有關收回土地特惠補償制度的描述並不正確？(1分)
A. 現時收回土地特惠補償制度共分兩個級別
B. 現時收回土地特惠補償制度共分4個級別
C. 屋地補償價格包括專業估價補償
D. 特惠補償率由地政總署公布
(2) 「收回土地特惠分區補償制度級別合併建議有利改善香港土地發展。」試根據資料，指出一項支持及一項反對上述聲稱的理據，解釋你的答案。(4分)
(3) 指出兩項政府修訂土地發展相關條例時需要考慮的因素，根據資料及就你所知，解釋你的答案。(4分)
(本刊發表的文章若提出批評，旨在指出相關制度、政策或措施存在錯誤或缺點，目的是促使矯正或消除這些錯誤或缺點，循合法途徑予以改善，絕無意圖煽動他人對政府或其他社群產生憎恨、不滿或敵意。)
[智學公民 第31期]
