疫情近尾聲移民重臨人口猛增 房地產需求遠超供應能力 緩慢加息 樓市不會崩盤
【明報專訊】面臨加拿大央行加息的前景，有專家表示，加拿大房地產市場的需求量遠高於供應能力，只要央行加息步驟不是太快或太猛，房產市場崩盤的機會就很小。
多倫多大學經濟學客座教授陳蔚純表示，從歷史數據上來看，央行加息並不是什麼可怕的或者是從未發生過的事情。在疫情之前的2017年至2018年，加拿大央行前後5次加息，每次25個基點，總共125個基點，已經算是比較明顯的漲幅了。
「在那段時間加國的房地產業有明顯的放緩，多倫多的地產價格下跌了大約20%左右。但那個時候，除了加息還有放貸風險測試等門檻的提高，各方面因素疊加起來才導致的地產下滑。」
陳蔚純指出，即便如此也都不能說房市崩潰，因為跌幅畢竟只有20%，而且大多數人不是在最高峰的時候入市，所以虧損影響到的並非大多數。所以到了2019年經過一段冷靜期後，又開始出現一輪火爆的行情。她表示，與2018年時避免經濟過熱而採取加息手段不同，現在央行的主要任務是抑制通貨膨脹。
加息早不得也晚不得
不能太多也不能太少
「而目前的通脹有可能會愈演愈烈，因此央行要加息。但歷史教訓反覆表明，加息的步驟早不得也晚不得，既不能太多，也不能太少，就如同走鋼絲一般，對央行操作能力要求極高。」
「因為萬一加多了，加快了，就有可能會造成經濟收縮，各行各業融資成本突然增高，經濟基本面原本已被疫情打擊頗大，再加上加息過快(過猛)，經濟基本面惡化，對房市的影響才會大很多。」
陳蔚純稱，現在造成通脹的原因並非經濟過熱，而是因為供應嚴重不足，同時需求卻非常強勁，這也是她認為加拿大房市有強勁支撐的原因。
「首先說需求方面。現在疫情臨近尾聲，加拿大的移民計劃又重新步入正軌，大多倫多地區的人口還會猛增，需求自然也是水漲船高。」此外，疫情導致的在家辦公和居家檢疫，也使民眾對更大面積房屋的需求也更強。
通貨膨脹致貨幣貶值憂慮
很多人設法購買房產保值
第三，目前的通貨膨脹導致大家對貨幣貶值的擔憂，覺得實物資產更能保值，因此很多人認為，無論如何都要想辦法購入房產保值。
「再說供應方面，卻是遠遠不能滿足需求。還是以大多倫多地區為例，受省府「綠化帶」(Green Belt)保護政策所限，政府能夠批給發展商的土地其實相當有限，就算能拿到地，也是耗時很長。而且這樣的短缺狀況在短期內甚至長期內，都無法出現明顯改善。」
總而言之，加國地產的需求遠遠超出供應能力，這就根本沒辦法指望價格會有快速的回落。
「在這樣的大背景下，除非出現快速的或大幅度的加息，例如利率暴增到原來的2倍甚至3倍，已經遠遠超出了民眾的承受力，大家才會退出這個市場，否則只要他們還能承受，就會繼續堅持進入或留在這個市場內。」
陳蔚純還是以2017年至2018年的加息為例。「當時總共加了125個基點，都還沒有把大部分的買家嚇走。如果這次央行是緩慢加息而不是過快或過猛，房地產市場就不會崩盤。」
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