越南放寬海外買家置業
胡志明巿廉價住宅交投跑贏大巿
2015年越南推出新房地產法案，放寬海外買家在當地置業條件，加上當地樓市經歷一段調整期後，逐漸走出低谷。
有顧問表示，自此胡志明市平均樓價上升最多15%，而現時平均租金回報達到8厘，並稱約800方呎公寓的租金回報相對理想。雖然傳統概念單位愈大回報愈理想，但投資者需要留意，近年該市別墅的吸收比率(即成交量相對供應量比率)維持約30%，有供過於求迹象。另有數據顯示，廉價住宅佔整體成交逾六成，表現繼續跑贏大市。
根據亞洲房產網資料顯示，越南新房地產法案推出後，海外買家能購買當地所有類型房屋，但不能持有項目整體30%以上單位，獨立屋比例則不能超出10%，買入單位獲最多50年所有權，如獲當局批准或可延期。稅項方面，外國人出售越南物業增值稅為10%，轉售所得的收入需繳2%個人所得稅，租金收入則需各付5%增值及個人所得稅。
外國人出售物業 須繳10%增值稅
國際物業顧問公司Ashton Hawks執行董事賴遠方稱，胡志明市樓市開放後樓價平均每年升10%至15%，平均租金回報為8厘，當中面積700至800方呎公寓的租金回報相對理想，因較易租出，但小於600方呎單位則較難租出。他續稱，胡志明市第二郡樓價較第一和第三郡低約一半，因供應較多，而目前第一郡平均樓價為每平方米5000至8000美元。他估計，本港市民佔當地海外買家比例約5%，主要仍以韓國、新加坡和台灣買家為主，而他們大多於當地擁有業務。
700呎公寓租金回報較理想
第一太平戴維斯報告指出，越南經歷2011年樓市泡沫爆破後，胡志明市樓價指數於去年顯著上升，但於今年第二季放緩至93點 ，按季微升1點。
報告把住宅劃分為3個等級，Grade A為每平方米價格高於2000美元，Grade Ｂ介乎1200至2000美元，Grade C則低於1200美元。期內Grade C表現持續理想，佔整體銷售62%，而GradeＢ銷售亦按季升35%。
自2010年起，Grade C供應平均增長維持在15%，由於接近市民負擔水平，這類住宅表現持續跑贏大市。該行稱，位於胡志明市西部的第六和第八郡，以及Tan Phu和Binh Tan區將是未來着重發展Grade C住宅區域，這些地區擁有龐大土地供應，加上基建改善將成為樓市重要動力。
外國人二手市場交投較少
投資海外地產時，除了參考樓價和租金回報，亦需考慮承接力和二手市場等因素。仲量聯行第二季報告顯示，胡志明巿一手公寓樓價錄得1.3%按季增幅，別墅或排屋升幅達5.1%，其樓價介乎13.5萬美元至35萬美元，但二手公寓價格按季跌1.5%，因為龐大供應令價格壓力漸增。該行預料直至年底，新公寓供應會達2.7萬伙，以低價住宅為主，而新別墅或排屋供應更會創2000年來新高。
另外，第一太平戴維斯數據顯示，今年首季胡志明市別墅的吸收率為34%，自2015至今一直維持在約30%，2014年首季更曾跌至19%。這或反映當地樓市出現供求錯配現象，高級住宅供應較多，但大部分需求卻集中於中低端市場。賴遠方亦表示，由於越南只是開放樓市予海外買家不久，目前外國人二手市場並不活躍。
匯價方面，越南盾兌美元近年持續下跌，最新報每美元兌2.27萬越南盾，但走勢仍大致穩定，這是由於外匯供應量充足，外匯波動不大和國內各銀行囤積大量外匯。越南盾相比歐元和日圓穩定，另一原因是當地實行有管理的浮動匯率制度，類近人民幣匯率制度，根據對上一日銀行間的越南盾兌美元匯價和國內外市况，設立中間匯價。
越南盾匯價相對歐元日圓穩定
另外，越南地產商SonKim Land(SKL)發展的新盤Serenity Sky Villas將於本港發售，推出12個單位，入場費約1000萬元，租金回報可達6厘。項目位於胡志明市第三郡，將於2018年第四季落成，2019年首季交付。
明報記者 王俊騏
