買着「大麻屋」華裔終止合約 賣方拒退訂兼索賠8.6萬差價
官指賣方簽約後知實情亦要通知買方
【明報專訊】一名姓魏華裔男子去年購買一處房產時，曾要求賣家書面保證該房產不曾被用作大麻屋，該承諾也被寫入房屋買賣合約。等魏發現該屋確實曾種過大麻後便終止了合約，結果賣家非但沒有退回3萬元押金，還要求魏補償房屋以低價再次售出的8.6萬元差價。
去年5月﹐魏向一對西人夫妻購買一處物業時，要求賣家「陳述並保證在他們的認知範圍內，當他們擁有這處房產產權期間，該屋沒有被用作種植或製造任何非法物質的用途。該承諾要保持到合約完成為止。」
但後來魏的地產經紀竟發現，這處物業在2004年曾被用作大麻屋，多倫多警方更檢獲265株大麻，警方也出具了相關的證明。
魏得悉事件後﹐立刻將上述文件通報給賣家，並要求終止合約及取回3萬元押金。但賣家非但不肯退回押金，還在將物業以較低價格重新售出後，要求魏補償低價出售而造成的8.6萬元差價。
雙方爭執不下﹐把官司打到安省高等法院。
賣家索賠的主要理由是，在同意上述條款並簽字時，賣家的確不知道該屋曾被用作大麻屋，至於從條款簽字之日起至合約完成期間﹐如果發生了什麼變化，賣家不會承擔責任。
如買家要求賣家負責，就應在條款中明確說明，例如「至交吉日時」，但條款中並沒有這樣的字眼﹐故買家應承擔從合約簽署日起至執行日期間出現的任何風險。
審理該案的法官卡瓦納(P.J. Cavanagh)則認為，上述條款涉及「保質」(Warranty)和「陳述」(Representation)的區別。
保質是一個在某樣物品在出售時作出的承諾，條款中的確沒有「在交吉日時」的明確說明，如簽約後環境發生了變化，保質的內容也要隨之變化，因此賣家的保質維持不變。
但是上述內容也是賣家的陳述，而這陳述與買家的認知能力和範圍有關，而且是買家的購房行為﹐不但會依賴簽約當天的情況，還會持續至合約最後執行為止，以此來決定他自己是否繼續執行合約。
在此情況下，不管是誰先發現了這處物業曾是大麻屋，總之賣家是已經知情，他們就理應向買家通報，之前的陳述雖然當時是正確的，但現在已經不再真實。如果賣家還繼續聲稱該屋未曾被用作大麻屋，那就屬於錯誤陳述。
此後﹐賣家願以低於原售價8.6萬元的價格將房屋賣出，說明賣家也是很清楚這一點的。
基於上述理由，卡瓦納法官判定，魏氏可以取回自己的3萬元押金，而且不用賠償賣家因此造成的差價損失。
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