租客要認清租金「免除條款」 1991是分界 加租可以無限量
【明報專訊】多市中心一出租公寓將租金上調30%﹐租戶怨聲載道卻無法投訴，因為物業公司是有法例依據。
租住在多市中心皇后西街Carnaby柏文公寓的市民比姆(Lisa Beam)，上月收到物業管理公司的加租通知﹐令比姆大驚的是﹐物業公司今年租金加幅達30%﹐遠遠高於政府規定的2%上限。
按照新的租金標準﹐比姆租住的這間500方呎的單位每月租金要升至1750元﹐這對收入不高的比姆來說實在難以承擔。
比姆找物業管理公司經理理論﹐得到的答覆卻是﹐這公寓是新建的﹐不適用安省政府每年推出的租金上漲指導規定。
規管安省住宅租賃市場租金價格的「住宅租賃條例」(Residential Tenancies Act)，中有一個「免除條款」(exemption)。說條款規定﹐1991年以後建成使用的出租柏文公寓﹐租金上漲幅度不受省府每年推出的租金漲幅指導規定限制﹐具體說﹐「免除條款」適用以下三條件﹕
．出租單元在1998年6月以前沒有用于出租使用﹐包括兩種情況﹕要麼是1998 年以後建成的單元﹐要麼是1998年以前建成但1998年以後用于出租目的﹔
． 自從1975年7月以來﹐這個出租單元長期為業主居住﹐從來沒有出租過﹔
． 用於商業使用的柏文公寓1991年11月後轉化為住宅租賃使用的。
其實﹐這個由當時安省保守黨政府推出的「免除條款」倍受爭議。
1975年修訂頒佈的 「住宅經營租賃評估法案」(the Residential Premise Rent Review Act)﹐明確規定「5年一周期」的租金漲幅管理規定。
這個租金管理規定一直持續到1991年﹐但是到下一個五年後安省保守黨上臺執政﹐規定這個租金管理規定不適用於1991年11月以後建成的出租公寓。後來﹐保守黨下台﹐這個沒有寫進最終法案的規定一直存在爭議。
租戶比姆表示﹕「這個所謂的『免除條款』無端創造了兩類不同的租戶﹐那些住在老樓裡的租戶權益獲得保障﹐而像我們租住新公寓的租戶權益就無法保障﹐業主想怎麼漲租金就怎麼漲租金﹐我們沒有一點辦法﹐只能任人宰割。」
公平不公平 觀點兩面看
Carnaby柏文公寓另一租戶Alexis Fitzjihn也說﹕「我理解業主們都抱怨﹐政府的租金漲幅指導價根本不足以支付他們的出租經營成本﹐但是話說回來﹐如果他們漲房租沒有規定限制﹐想怎麼漲就怎麼漲﹐這也不合理。」
加拿大公寓研究所會員、法律公司Horlick Levitt Di Lella高級合伙人萊維特(Doug Levitt)說﹕「如果你說某些出租業主濫用『免除條款』給租戶大幅增加租金﹐這種情況有可能出現﹐但是目前為止我沒有看到。現實是﹐出租公寓市場十分緊俏﹐多倫多的住宅出租空置率不足1%﹐一些熱點地區出現『一房難租』現象。而『免除條款』存在可以促進更多業主出租自己的房產。」
地產經紀肖郎指出﹕「我沒有遇見過物業出租業主大幅提高租金的情況。不過客觀說﹐政府給出的每年2%封頂的租金上漲幅度不符合現實。現在新建的柏文公寓管理費及養房成本都很貴﹐業主要以租養房﹐只有增加租金一條辦法。租金每年漲多少算是合理﹐我覺得這是一個業主和租戶相互協商問題。像租戶比姆遇到的大漲30%租金﹐顯然是不公平﹔但是如果繼續執行2%的政府指導價﹐業主肯定會不答應。政府應該根據現實情況﹐提高租金指導標準。」
安省房屋事務、削貧策略廳廳長巴拉德(Cris Ballard)支持這個「免除條款」﹐說﹕「1991年以後適用的『免除條款』應該保留﹐因為它有助於刺激私人業主把自己物業拿出來投放到出租市場﹐從而增加了出租物業的數量﹐緩解了住宅租賃市場的緊張情況。」
