【明報專訊】市區重建局繼在九龍城區重建時試行「小區發展模式」，宣布明年首次在油麻地、旺角兩區展開地區研究，總面積達212公頃，涉及3000多幢樓宇。市建局行政總監韋志成在網誌解釋，近年多個重建項目料有虧蝕，加上「油旺」兩區擁有大量逾50年樓齡的舊樓，冀研究為兩區制定市區更新大綱圖。

明年開始為期兩年

上任剛半年的韋志成昨在網誌公布新嘗試，透露明年第二季在油麻地、旺角兩區展開為期兩年的地區研究，研究範圍總面積約212公頃(約等於11個維園)，涉及3345幢樓宇，當中超過八成、即2700多幢的樓齡達30年或以上(見表)。研究將針對該區的人口、社會和營商特點、樓宇狀�G及用途，冀全面為兩區作深化的研究和市區更新規劃，勾畫出一個「市區更新大綱發展概念藍圖」，並因應區內樓宇用途、密度和狀�G、人口及土地用途等不同參數，劃分地域範圍，從而制定不同的策略方案，甚至應用至其他有需要地區，為過去市建局面對的限制「鬆綁」。

按密度用途人口訂方案 為過去限制鬆綁

至於研究範圍的劃界，據知主要會是北至界限街、南至佐敦道一帶，但實際研究範圍有待市建局公布。

韋志成在網誌續稱，市建局會仔細分析研究得出的「大數據」，制定「4R」(即重建、復修、保育、活化)的策略時，加上第五個「R」(重置，Retrofitting)的元素，並就區內的交通網絡、基建需求、環境影響作多項技術評估，制定大綱發展藍圖時亦會引入智慧城市的元素，例如智能運輸、智慧家居裝置及智慧樓宇設計，解決舊區老化問題。

土瓜灣3小區項目料蝕32億 須改策略

至於為何挑選「油旺」，韋志成解釋是由於兩區擁有大量超過50年樓齡舊樓，估計佔區內總樓宇數目約五成，當中不少超出發展密度限制，對私人發展商而言是沒有重建機遇；加上兩區人口密度極高，2011年的政府人口普查資料顯示，以每平方公里計算，油尖旺人口密度為44,045人，遠高於全港人口密度每平方公里6544人的平均數字。若在兩區大規模拆卸重建，安置居民是首當其衝的大難題，故須先研究以充分了解。

韋志成又稱，目前市場上仍有重建價值的市區舊樓寥寥可數，今年土瓜灣3個以「小區發展模式」重建的項目料蝕超過32億元，最新啟動的大角嘴需求主導重建項目亦料蝕近5億元，故局方須改變發展策略。

非執董黃遠輝﹕未有腹稿 可維修保育

市建局上周在董事會通過這建議，市建局非執董黃遠輝強調，局方心中沒有腹稿，會持開放態度，「不一定只是重建，可以是維修、保育，添加新設施」，以改善居住環境。被問及會否擔心引起居民反彈，他指若不對外公布會做研究，反而會引起不必要揣測，實際上距離是否重建仍時間久遠。

另一非執董兼民主黨立法會議員胡志偉稱，「油旺」兩區狀�G很複雜，涵蓋所有進行市區更新的困難，而研究亦只是探討市區更新的策略，「可以研究後決定什麼都不做」。

立法會建築、測量、都市規劃及園境界議員姚松炎認為，市建局是想透過網誌「放聲氣」，觀察市民反應，他亦認為大規模重建前先透過研究初步了解，可掌握區內的收購困難及重建規劃的做法，但他相信若重建「油旺」兩區，收購地舖相當困難。

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