收緊房貸遏置業 將嚴重影響經濟
專家指沒「投機」證據 改貸款政策房市風險更大
【明報專訊】加拿大「貸款專業人士」(Mortgage Propessionals)協會首席經濟師單寧(Will Dunning)昨天表示﹐任何收緊房屋貸款的政策變動﹐都可能相當明顯地減少市場活躍程度。而房地產業目前是加國經濟的主要動因之一﹐貸款調整可能減少打算置業的人數﹐給經濟帶來嚴重負面影響。
他表示﹐過去數年中﹐不少加人在等待房市泡沫的破裂﹐但事實上﹐還沒有足夠證據可以證明這樣一個泡沫的存在。比如﹐統計數據顯示﹐房價上升對於市場活躍度沒什麼影響。可見未有「投機心態」的證據。其次﹐低利息率為加拿大房價上升提供了「可承擔的空間」。數據顯示加國房地產市場發展和本國的基本經濟情勢和本地狀況相協調﹐而沒有產生泡沫。
不過﹐單寧稱﹐經濟的基本因素會改變。能否獲得必要資金來源是這類基本因素之一。如果貸款和貸款保險方改變政策﹐增加人們獲得貸款的難度﹐就有帶來減少需求和減低房價的可能風險﹐最終導致「經濟危害」。
目前的確有許多人認為加國房地產市場面臨較大風險﹐需要進一步收緊貸款條件。但單寧表示﹐根據目前已有的數據﹐看不出借款人和貸款機構面臨更多的風險。而貸款機構和保險公司調整政策對房市可能帶來的風險更大。
此外﹐加國房地產市場總體健康﹐但溫哥華和多倫多2大城市房地產市場如此火熱﹐難道不存在一些風險因素嗎﹖單寧表示﹐這2個市場近期猛升。這種升幅是難以維持的。但2市的房價增長﹐主要因為供求關係失調明顯﹐並沒有什麼特別的問題。
他認為﹐2市房價猛升主要因為土地限制。相比之下﹐溫哥華土地不足的問題更嚴重。多倫多還有一些過去的工業用地﹐還可以用來開發房產。他說﹐「目前﹐能源行業已經不再是加國經濟其中一個主要推動力了﹐一個健康的房地產行業顯得更加重要。如果沒有必要地讓這個行業陷入險境﹐那將成為悲劇」。
單寧昨天發表最新報告「在加拿大房產和貸款市場之間尋找平衡」。其中列舉了一些房產市場的發現。
•通常工作職位的增加﹐房地產發展的基本動力。但利率現在正處在歷史性低位﹐使其不同尋常地對房市有了更大影響力。
•房市目前是「賣方市場」﹐需求很大﹐但供應不足。
•加拿大地產協會報告的數據表明﹐過去5年中﹐加拿大重售屋的房價平均每年增加4%。
•使用實際利率計算房產的負擔能力﹐全加的情況都不錯﹐包括房價較高的地方。但如果利率明顯增加﹐將使得負擔能力惡化﹐制約市場活躍。
•目前房產市場指標較強的地方在2個主要市場﹐溫哥華、多倫多及其周圍區域。
•一些人相信﹐外國投資造成市場的某種變形。人們在觀察﹐多倫多是否也有這樣的情況。
