大型新盤入伙 東涌租金最勁插兩成
香港政府近年積極推地,麵粉陸續製成麵包,入伙新盤可謂源源不絕。
統計今季入伙新盤,單計新界區就有3個大型項目入伙,包括南豐東涌昇薈、嘉里(0683)沙田九肚玖瓏山、恒地(0012)與新世界(0017)迎海.星灣御,合共提供3,484個單位,其中,昇薈更是東涌區內過去7年以來首個入伙盤,為區內暫提供逾百個租盤,加上整體樓市回落,令該區六大二手屋苑呎租全線回落,個別屋苑最新平均呎租便較去年高峰期下瀉18%。
今季入伙的新盤中,以昇薈最矚目,除因項目單位達1,419伙,是季內最大型入伙盤外,亦因該盤為東涌過去7年以來首個入伙盤。
資料顯示,東涌對上一個較大型入伙盤已是2009年入伙、合共提供527個中密度單位的水藍.天岸。
中原地產高級分區經理陳繼成表示,由於東涌鄰近機場,區內擁不少航空從業員租客,加上昇薈設有該區罕有的一房單位,故買家中不乏投資者,目前屋苑就有大約177個放租盤,一房戶入場月租約1.05萬港元,2、3、4房月租最便宜分別約1.45萬港元、2.1萬港元及2.9萬港元。
不過,由於租盤眾多,加上項目距離港鐵站較遠,昇薈平均成交呎租較同區二手低。
區內租盤急增65%
據代理稱,昇薈令東涌新增大量租盤,據區內代理資料顯示,以去年10月為例,在昇薈有單位放租前,東涌區內共有280個放租盤,至11月開始有昇薈業主把單位放租,租盤已增至301個,隨着昇薈臨近入伙,今個月該區放租盤更達462伙,較去年10月急增65%。
由於租盤大量增加,以及整體市場租金有所回調,同區二手租金受壓,以平均實呎計,該區六大屋苑,包括本月實用呎租,都較去年8、9月租務高峰期大幅下滑至少一成,以海堤灣畔為例,屋苑本月實用呎租約24.6港元,較去年9月的29.9港元,下跌17.7%;東堤灣畔實用呎租亦由去年9月時的31.7港元,跌至本月的26.9港元,跌幅15.1%。
事實上,區內過去數月都出現同類型單位租金大跌的情况,以一個實用850平方呎(建築1,119方呎)的東堤灣畔1座高層B室為例,本月便以1.88萬港元租出,較去年8月份1個層數較低的同類型單位,月租2.25萬港元,低16.4%。
由於租金回落,上月東涌區就錄得154宗租務成交,為2013年6月錄得155宗租務後,超過2年半以來新高。
除昇薈外,今季另一矚目入伙盤,是作為沙田九肚全新住宅區發展地段首個樓盤的玖瓏山,項目共有973伙,迄今已售出逾900伙。
玖瓏山1房叫租1.6萬
中原地產高級分行經理黃家樂表示,屋苑暫有大約65個盤放租,平均實呎叫租約36港元,其中1房單位由466方呎起,叫租1.6萬港元起;2房實用則由652方呎起,叫租至少2萬港元;實用958方呎的3房單位,叫租由3萬港元起。
他又指出,雖以同類型單位計,玖瓏山與火炭御龍山月租相若,御龍山1個實用502方呎的2房單位,現叫租2萬港元。
將於3月底入伙的迎海‧星灣御,亦影響屋苑1及2期單位租金價格,普遍下調約一至兩成。
毗鄰迎海的銀湖天峰,租賃成交亦受影響,中原副區域營業董事徐可志表示,每當迎海有新期數入伙,大部分租客會轉投新項目,銀湖天峰的租賃成交通常驟減,甚至停滯不前,約2個月才能回復正常租賃數字。明報記者 林尚民、張美婷
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