預批房貸非落實承諾
爭柯化抬屋價 轉地區減收入 銀行可拒放款
房貸業人士提醒準備入市的買家﹐銀行預批房貸安排並非落實的貸款承諾﹐如果爭柯化搶高屋價﹐以致成交價格偏離物業估價幅度﹐又或者更改最終購買物業的所在地區﹐銀行有可能拒絕放款。
目前地產經紀通常都會建議買屋的客人一邊睇樓﹐一邊到銀行做房貸預先審批(pre-approval)的手續﹐這樣便能夠事先了解可以負擔的屋價﹐縮窄選擇範圍﹐此外﹐日後一旦遇到爭柯化的局面﹐也能夠考慮取消房貸安排的條件﹐從而提高勝算。
不過﹐皇家銀行萬錦區地區副總裁湯珊(Shan Tang)則提醒準買家﹐爭柯化若然將屋價搶得過高﹐客人有可能取不到銀行預批的房貸。
大多倫多地區樓市熾熱﹐在受追捧的地區﹐很多獨立屋樓盤都會吸引多名買家爭奪﹐售價被搶高至20%或30%的情況並不罕見。
湯珊解釋﹐銀行在處理房貸按揭時將會進行物業估價﹐如果估值不到交易價的水平﹐甚至乎申請人已辦了預先審批的手續﹐銀行也可能不會批出房貸。
在屋價漲不停的大多倫多地區﹐這樣的情況確實存在﹐曾經有買家因為爭柯化將屋價搶高﹐以致銀行沒有放款。
湯珊在談及這樣的情況時說﹕「有發生過﹐但不常見。」
據了解﹐不同銀行在批核房貸方面的處理並不相同。湯珊透露﹐在估價與成交價差距方面﹐銀行未必有涉及寬限的指引﹐但如果相差很大﹐便有需要再作考慮。
事實上﹐預批房貸一般都有附帶條件﹐申請人應當留意﹐以免柯化被賣家接受之後才知道不獲銀行放款﹐大失預算。
湯珊又指出﹐另一個情況是客人改變了置業的地區。
加拿大的置業考量公認首重地點。根據市場經驗﹐地點買對﹐樓市蓬勃時屋價可望升得快一些﹐樓市回落時跌幅應會細一些。
湯珊表示﹐一些客人在辦理預批房貸手續時會表明打算購買某些地區的物業﹐如果最終改變主意﹐所購買的物業位於屋稍差的地點﹐也可能危害及預批安排的有效性。
其他可能導致預批安排失效的情況還包括申請人收入減少﹐甚至乎失業。
申請預批房貸的人通常會被告知有效期可長至90天至120天﹐因而可能誤以為貸款的安排已經落實。然而﹐預批的安排基本上是協助準買家對本身可以負擔房貸的幅度有概括的了解。
湯珊指出﹐預批房貸一般是根據客人提供的收入及債務等方面的資料來進行計算﹐但這些資料可能透過口頭交代﹐未必是證明文件。
