國家銀行報告駁斥悲觀報道 勞動市場蓬勃 移民人口勁增
樓市有支持 屋價非過高
根據國家銀行的特別報告﹐有關加拿大屋價過高的說法不足為據﹐若然勞動力市場能夠繼續提供支持﹐在預期幅度的加息環境之下﹐應不會導致屋價調整。
該銀行高級經濟師Matthieu Arseneau在報告中指出﹐對加拿大樓市持悲觀看法的報道愈來愈多。不過﹐根據該銀行的意見﹐這些屋價過高的分析﹐如果以價格與可支配分收入比率來計算﹐則屬於過分的渲染﹐至於用被低估的租金來計算的屋價與租金比率﹐則顯然是牽強附會之說。
本國屋價近年來升勢持續﹐由2007年至去年末季﹐累積的升幅高達42%﹐相比之下﹐經濟合作與發展組織成員國的平均增長只有6%﹐因此引來了外界一些機構關注﹐認為屋價過高對本國的經濟構成威脅。
然而﹐國家銀行認為﹐本國屋價由2000年展開升浪﹐乃是在極低利率的環境下由蓬勃勞動力市場所帶動。此外﹐移民促成人口強勁增長﹐也為樓市提供額外支持。
在勞動工市場方面﹐根據這份報告﹐近年來加拿大的失業率已見改善﹐由以往的平均8.9%回落至6.3%。與此同時﹐大城市的中位屋價與中位收入的比率也不過分。
滿地可及卡加利的比率仍然低過波士頓及邁阿密。多倫多則比紐約高出7%﹐而溫哥華也比三藩市多了15%。不過﹐這些過高的幅度並不如一些觀察家所說的那麼嚴重。此外﹐值得留意的是﹐美國樓市仍然在復蘇之中﹐屋價可能過低。
該報告又強調﹐本國的樓市也受惠於移民增長。20歲至44歲年齡組別的人口在去年已連續第三年錄得超過1%的升幅。
由於這個年齡組別的人傾向於組成家庭﹐所以為樓市帶來了需求。這份報告以利息走勢制定模擬方案﹐以能對加拿大屋價進行適當的評估。
該名高級經濟師在報告中指出﹐加拿大中央銀行高級副行長不久前指出中性利息幅度為3至4%。
如果央行將政策性利率調高至這幅度的中間點﹐按照以往的相應關係﹐5年期房貸利率的上升將會略為高過2個百分點。
這樣的調升若然在一夜之間進行﹐平均價格的房屋的每月供款將會相應可地由支配收入的35.3%上升至44%﹐稍稍高過2007年的比率。
不過﹐利息不會一下子以這樣的幅度跳升。如果是由目前至2018年間逐漸回升﹐而家庭收入的年增長率也能夠達到2.5%的話﹐這個比率將會維持在近數年來的幅度之內。
這名經濟專家又指出﹐金融市場近期預測由目前至2018年加息應不會超過75個基點﹐若然屬實﹐收入的增長應能夠令到住房負擔能力基本上維持在現行的水平。
然而﹐報告指出﹐如果收入在這段期間沒有增長﹐則屋價將需要回落11%才能夠維持目前的負擔能力水平。
