近日跟一些朋友談論香港樓市，普遍由早數月的悲觀轉為持平，最大原因是候任聯邦儲備局主席如順利上場，美國的量寬可望延長下去，而美國最快亦要到2016年才開始加息，香港仍繼續維持低息環境，加上政府在增加供應方面短期難有明顯作為，在此兩大客觀條件下，似乎是有利樓市。

事實上，若果大家有留意近日新樓銷情，亦不難發現在缺乏中國客源的情况下仍去貨不錯，此現象顯示香港有錢人仍大有人在，亦同時反映目前香港人的持貨能力極強。

所以，單從上述的分析，樓價似乎很難跌下去，更難說會出現年中時外資大行預測樓價會跌三至四成的情况。

目前客觀條件 樓價沒可能大跌

然而，任何經濟活動不是計死數，而是看客觀條件如何轉變，我同意是以目前的客觀條件，樓價是沒可能大跌，但來年卻有些變數，主導着樓市的走向；儘管一手樓銷情不錯，但這不是整個樓市的全貌，二手樓市其實仍如一潭死水。

事實上，特別印花稅除了令有能力買第二層樓的買家成本上升外，買樓收租的收益率亦被拖低，難以吸引投資客進場。

若果大家有留意過去2個月的香港物業成交金額，不難發現較去年大幅下跌六成，這現象顯示沒有新資金流入香港樓市，而早前經新樓銷售潮後，亦消耗一批購買力，這對於樓市後市的承接力，無疑是有負面影響。

另外，地產發展商雖然仍以高價開售新樓，不過，若果有細心留意，除了西九的新盤仍是以天價出售，一些傳統地區，地產商的開價其實普遍軟化，開價普遍跟二手樓市場的差距明顯縮窄。

要知道，地產商日後即使再劈價賣樓，仍是有一定利潤在手，因此，樓市日後去向，地產商開價極具指導作用，而以可預測的將來，除了一些豪宅外，一些針對平民百性的樓盤，開價一定要在合理水平才可吸引上車盤，或有實力的投資客上車，這亦是對樓市後市有壓力的原因。

還有一點，是香港的政治及社會愈來愈不穩定，過去數次樓市出現調整，除了外圍經濟問題之外，都由於香港內部政治社會不穩所造成，故預期明年社會運動，或對樓市增添新陰霾。

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