禁炒樓法去年生效有追溯權 業主8年前獲利判重新交稅
買入33天轉手賺7.3萬元 100%屬商業收益
【明報專訊】一名當地產經紀的業主，8年前炒賣一間獨立屋獲利7.3萬，現時被稅局要求他根據商業利潤繳交百分百的利得稅。法庭認為稅局有權這樣做。該業主是在擁有案中物業33日後，就將物業賣出獲利。
為抑制住房市場的投機行為，2022年﹐聯邦政府在其預算案中推出針對住宅房地產(包括出租房)的反「炒賣」(flipping)規則。該規則於2023年1月1日生效。但這宗上個月的法庭判例卻表明，稅局有權追究生效期前發生的「炒賣」活動。
根據該新法規，某位業主擁有某物業的時間若少於12個月時﹐就不能將其作為主要居所(principal residence)出售﹐以豁免資本增值稅，而是要百分百地當作商業收入來徵稅。除非在某些情況下才可有例外，如業主死亡、殘疾、離職和工作搬遷等。
雖然這些規定是在2023年及以後才生效，但如果稅務局認為納稅人為了快速獲利而投機炒房，仍可追溯2023年以前發生的房地產「炒賣」行為。
而這個上月在阿爾伯達省的案例，就是當事人因沒有報告他在卡加利賣房的獲利情況，被稅務局重新評估其2016報稅年度的納稅額。
該納稅人在2016年時是一名地產經紀，曾參與過多項房產交易。他在2016年10月20日至2016年11月21日期間，曾短暫持有過一間兩睡房平房33日。期間，該納稅人從未將該物業掛牌出租。最後他將該房售出，獲利7.3萬元，但他並未在2016年個人報稅表中申報這筆收益。
稅局在2021年對此人進行稅務重新評估時，才發現他在2016年有未報稅的行為。而稅務法庭面臨的第一個問題是，稅局追溯期通常只有3年，這宗案件發生在2016年﹐明顯超出追溯期限，那稅局是否還有權進行追溯。
要獲得這個追溯權，稅局必須先要證明涉事納稅人在報稅時，是因為「疏忽、粗心大意或故意欺瞞」而報假帳。而在本案中，稅務局並沒有指控該納稅人作出欺詐行為，只認為他在2016年的報稅表中存在重大失實陳述，沒有上報收益。對此﹐該納稅人解釋，他的支出已經抹去了任何可能的收益。
但法官並不接受這種解釋，認定被告此次報稅明顯存在虛假陳述，而且就是「由於疏忽或最少是粗心大意或故意失職」。因此﹐允許稅務局在正常的重新評估期之外，重新評估2016年的納稅情況。
在法庭上﹐被告表示，至少他應該有權享受正常的資本利得稅稅基待遇，即只有一半的收益需要繳稅﹐而且考慮到有2項額外支出，因此他的收益應減少到12,467元，而非原先的7.3萬元。這兩筆支出，第一筆是支付給一家阿省某公司的40,500元介紹費，納稅人與其商業伙伴各擁有該公司一半的股份；第二筆是支付給合作伙伴配偶的2萬元介紹費。
但法官認為，這兩筆支出不能從收益中扣除。「這些文件對於成交時支付款項的真實性質過於含糊、模糊、不清楚和不可靠。」
法官根據被告購買該房產時的融資結構、購買該房產的動機、主樓和土庫得到馬上翻新，以及被告作為地產經紀的經驗，認定被告購買該房產的真正意圖並不是為了出租。「法院很難相信，(納稅人)在如此短的時間內做了這麼多的事情，唯一的解釋就是要迅速將房產出售，並在獲得房產的一個月內就賺取約7萬元的利潤。與訟人在此事中的動機更值得深思。」
法官得出結論，納稅人的證詞不足以支持將出售該物業的收益定性為資本收益，而是應按加拿大稅務局的定性，按商業收入來百分百地徵稅。
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