「朗然」成房協首個蝕本資助盤 擬問政府會否改折扣機制 將缺資金研賣散舖
【明報專訊】資助出售房屋按負擔能力定價機制的影響浮現，繼房委會不排除需調整後，房協行政總裁陳欽勉接受本報專訪透露，房協去年底推售安達臣道資助出售房屋「朗然」，按機制定價後，成為歷來首個虧損的資助出售項目，房協會向政府了解未來釐定折扣率機制會否調整，憂或影響未來承建額外公營房屋項目。他又透露房協現金流未來一兩年出現缺口，除今年內與銀行達成借貸協議外，亦研究先考慮出售轄下散舖套現，但不考慮屋邨商舖和停車場；另5年後建屋計劃盡可能先建成出售項目，以加快資金回流。
明報記者 李淑瑤 黃偉超
陳欽勉：年內偕銀行達借貸協議
「朗然」是房協相隔6年再推出的資助出售項目，422伙以市價六二折出售，平均呎價8916元，較房委會「居屋2023」同區3個項目高約兩成，接獲13,001份申請表。陳欽勉稱，「朗然」超額認購近30倍，初時擔心定價較進取，但結果反映符合市民負擔能力，亦證明資助出售房屋需求依然存在。
歸因付數年前地價 樓價近月跌
不過，「朗然」成為房協推售類同居屋的住宅發售計劃和資助出售房屋項目35年來首個虧損項目。陳欽勉解釋，上屆政府將房協支付資助出售項目地價，由十足市值二分之一減至三分之一，惟房協支付的是當時水平的地價，私人樓價近月卻出現很久未見的下調，加上建築成本近年不斷上升，以及項目規模較小等因素，未能達至最佳規模經濟效益(Economies of scale)，導致項目虧損。
被問其餘6個資助出售項目會否繼續錄得虧損，陳欽勉稱難一概而論，需顧及多項因素，因該等項目興建中及尚未定價，要視乎在定價階段，包括樓價調整情况，才知各項目最後財務情况。「今次『朗然』情况，不代表以負擔能力計算定價方程式一定造成虧損。」
上屆政府2018年修訂資助出售單位定價機制，定價負擔能力不再與市價有關，而房協制訂資助出售房屋定價一般會參考。房屋署長羅淑佩本月中於房委會大會稱出售資助房屋面對壓力，不排除調整定價機制。陳欽勉表示，房協會向政府了解未來釐定項目售價折扣率機制會否調整，因擔心樓市下行時房協銷售項目財政壓力增加。
5年後建屋計劃盡量先建出售項目
「朗然」將於2月電腦抽籤決定選樓次序，第二季開始揀樓。陳透露，繼「朗然」後下個資助出售房屋項目擬今年底推出；正興建中的安達臣道R2-2用地項目，因規模較大，預計售樓收入或補足建造成本。據悉，安達臣道R2-4約1000伙或是今年底推售項目。
陳稱，資金未來一兩年出現第一個缺口，而當前一浪需動用資金最多。房協籌建項目共25個，未計及承接油柑頭港人首置盤和新田專用安置屋邨。他說會與政府商討未來5年、10年甚至日後整體現金流能否應付未來發展項目，並可能因應情况調整優次。他解釋，若先建成出租屋邨，難有資金回流，但首5年可調配空間不多，會全盤審視較遠期項目。至於油柑頭項目進展，他說房協已委聘顧問研究，地皮平整工程會是一大挑戰。
未擬賣邨舖車場 寫字樓「好價亦難速售」
房協未來5年建1.7萬單位，需做好資源準備。陳欽勉表示，房協去年聘請的財務顧問已就貸款融資及財務安排做建議，正開展有關工作，並已跟一些銀行接觸，今年會確定融資安排。他續說，房協會研究出售部分非核心投資物業，但不包括屋邨商舖和停車場，而是先考慮單幢發展項目舖位、或是早前購入的散舖。至於銅鑼灣世貿中心房協寫字樓及鰂魚涌英皇道1063號，他稱相關辦公室仍運作，「縱使遇到好價亦難一時三刻便售出」。
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