大溫樓市新現象 虧本轉讓樓花增
業者:與近期交樓有關
【明報專訊】伴隨央行持續加息,大溫樓市出現歷史上極其少見的虧本轉讓樓花的現象。近期公開轉讓的樓花中,不少轉讓價格較最初售價低3萬元至9.5萬元不等。有業者指,這是今年下半年以來的特有現象;預計明年上半年之後交樓的樓花,持有者不會發愁無人接盤,更無需虧本轉手。
據房地產業內觀察,今年下半年以來市場中的柏文數量明顯增多。新進入市場的柏文基本可以分為兩類,一類是購入後用於投資的,一類是今年下半年交樓的樓花。
萬嘉地產經紀李彤分析說,由於按揭利率持續上漲,持有柏文的成本大幅上升,作為投資者,他們都會算一筆賬,「不少業主購買柏文之後用於放租,以租金還按揭,但有一批租客是疫情前入住的,當時租金很低,甚至有的業主還因疫情下調了房租,但現在業主每個月需要還的按揭連連攀升,長此以往從投資的角度就不合適了,所以很多業主選擇賣房。」
他還特別提出,今年下半年以來,柏文市場上還出現了一個新現象,即有一批虧本轉讓的樓花進入市場。
如有位於本那比的原價100萬左右的兩房柏文,現在虧3萬元轉手;同樣位於本那比的原價89.9萬元左右的兩房柏文,現在以84.8萬元轉手;有位於素里的原價95萬元的天車盤,現在以85.5萬元轉手,同樣還有位於素里的原價88.2萬元的兩房盤,現在以79.9萬元轉讓。
李彤表示,在大溫樓市的歷史上,虧本轉讓樓花是非常罕見的,以往最多就是沒賺或者賺得少。他說,這一批虧本轉讓的樓花都有一個共同的特點,即都是今年下半年或者明年年初交樓,「這與目前的市場情緒有關,大家都是買漲不買跌。」
他解釋說,買樓花的很多人從一開始就沒打算自己持有,對於他們來說就像買股票,他們只是把很少的一部分資金投入樓花買賣,希望在交樓前成功轉手,賺取差價。但自從按揭利息上漲,市場情緒轉為觀望,成交量下降,「眼見著今年年底或明年年初要交樓了,他們自己又沒有那麼多錢,也無法從銀行獲得足額的貸款,所以只能虧本轉手。」他又說,現在虧3萬元左右是很常見的。以往,一周也見不到一宗樓花轉讓的信息,現在每周都有2宗至3宗。
李彤補充說,原則上樓花轉讓需要開發商同意,且第一手轉讓的利潤歸開發商。但實際操作中,開發商更關心的是最終有人收樓,所以通常都同意轉讓,並只收取1%至3%的轉讓費用。
他指,在房地產市場暢旺的年份中,有的樓花甚至會轉手5至6輪。雖然,第一次轉手時開發商往往不會要樓花漲價的部分,但第二手以及後面的轉讓方會要求這個溢價。
他續指,相信虧本轉讓樓花不會是大溫樓市的常態,那些明年下半年之後交樓的樓花肯定就不必發愁轉讓不出去,「那時候央行大概率會降息,樓價會重新步入上漲通道,想買的人多了自然就不會虧。」