九龍城舊區變天 百億建4350伙 市建推「衙前圍道/賈炳達道」項目 1600住戶須遷
【明報專訊】市建局昨日公布啟動預計成本逾百億元的九龍城「衙前圍道／賈炳達道」重建項目，共涉3個地盤共3.7萬平方米，可建4350個中小型單位，料2036至2037年落成，其中近太子道東的東面地盤有14%剩餘地積比，將轉移至主地盤，是當局公布油旺重建研究後首次使用「轉移地積比」工具。市建局期望項目對私人使用「轉移地積比」有示範作用，有資深測量師認為是「好嘗試」，本土研究社則批評轉移公家地的地積比猶如「盜取資源」。
首用「轉移地積比」盼成示範
測量師指好嘗試 本研社批「盜資源」
「衙前圍道／賈炳達道」項目涉及3個地盤，主地盤毗連賈炳達道、龍崗道、衙前圍道及侯王道，接近港鐵屯馬線宋皇臺站；北面地盤位於賈炳達道公園範圍內；東面地盤的界線大概毗連現有樓宇、太子道東、打鼓嶺道休憩花園及打鼓嶺道(見圖)。項目共涉現有約120個街號、約1000個業權和1600個住戶，以及140個地舖受影響。主地盤內僅8年樓齡的私樓「御門 ．前」不會重建。
裕民坊後最大規模 料2037年落成
該項目料為市建局繼觀塘裕民坊重建後最大規模項目。市建局預計發展項目住宅樓面面積約20.2萬平方米，可建4350個中小型單位，並提供2.53萬平方米非住宅面積。市建局早前公布油旺研究，提出「轉移地積比」的新規劃工具，今次決定在毗鄰市建局「啟德道／沙浦道」項目的東地盤，將剩餘地積比轉往主地盤發展。市建局總監(規劃及設計)區俊豪表示，東地盤將興建「門戶廣場」，有一幢低層建築物，設有商業設施，其高度將較高度限制的主水平基準以上100米減少60米，該地盤將有14%剩餘地積比可轉移至主地盤，局方冀使用新規劃工具可對日後私人使用起示範作用。
主地盤起住宅 重置小店變「飲食文化區」
日後4000多個住宅均位於主地盤，預計2036至2037年落成，該地盤最高可建主水平基準以上160米，部分建築達143米。市建局將於地盤興建地下停車場，提供360個公眾泊車位，並在樓宇地舖重置特色小店，冀發展成「小街飲食文化區」；並會重新規劃地盤內的行人路和車路，設置兩條至少寬18米的行人專用區，亦有市集廣場。市建局亦會評估區內數幢戰前唐樓，以保育建築物的建築特色元素。
至於北地盤主要位於賈炳達道公園，將興建一幢新政府綜合大樓，重置九龍城街市及毗鄰社區設施，預計2030年建成。
賈炳達道公園建政府綜合大樓
區俊豪稱，初步預計項目收購成本逾100億元，另約40億至50億元作興建政府設施等，對市建局構成一定財務壓力。
測量師劉振江表示，市建局使用「轉移地積比」的新方法是好事，可將地盤的地積比靈活轉移，值得一試，而今次由市建局出手，可避開區內「one house」地契限制樓宇只能重建至與附近樓宇相若高度的問題，因政府可給市建局一份新地契。
本土研究社成員黃肇鴻批評項目地盤內約六成是公用設施，例如街道和街市，所佔道路之多是前所未見，轉移地積比的做法改變過去重建策略，市建局已掌握很多優惠，此舉猶如「盜取公家資源」。他又認為，九龍城現已是「小街飲食文化區」，重建後社區脈絡徹底改變，街區變質，商業元素增加，小店不會回來，形容情况有如灣仔利東街。
未包泰國人聚居點 社工：可保文化惟憂物價
有服務當區泰國人的社工說，重建區內有不少泰國人居住，加上泰式餐廳和樓上按摩店等搬遷，有關社群面對重組，但其集中居住的城南道不在重建範圍內，加上社群連繫緊密，重建不致令泰國人文化在九龍城消失，惟擔心重建後推高物價，影響基層泰國人生活。
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