大溫居不易
放租、租房 小重點
自從買了樓花決定放租後，溫市居民E小姐可是煩惱連連。
由於整棟公寓嚴禁吸煙，原本表明並非吸煙者的房客，卻被物業管理檢舉出在樓層裏吸菸，給了罰票，房客與E小姐討論後認為公寓不適合自己，決定搬出。這下子，公寓只能再次放租，作為房東的E小姐也有機會查看屋裏狀況。
不看還好，一看大驚！
E小姐發現自己的物業在短短半年裏受到房客極大的破壞，衣物、垃圾滿地都是，廁所、廚房污穢不堪，牆上處處可見損毀破洞……更可怕的是，屋內還有疑似吸食毒品的器具！
好房客怕壞房東，好房東怕壞房客。
租客資源及諮詢中心(Tenant Resource and Advisory Centre，簡稱TRAC)媒體發言人Andrew Sakamoto表示，其實這樣的糾紛極為常見，若房東、房客不能扮演好自己的角色，糾紛只會愈來愈多！
白紙黑字
書面合同、簡訊或其他「非」口頭協議都會是好的証明，房東將物業放租時需要擬訂合法的租屋合同，而房客在簽約前要絕對要一條條看清條文；注意，若條文裏有條款是不受住宅租務法(Residential Tenancy Act)規範，那合同是不能執行的，房東是不可以違法的。
Sakamoto也補充，房東無權要求房客的銀行(或信用卡)資料或是SIN(Social Insurance Number)卡號碼等資訊，但可以要求檢視駕照來核對身分，但這些訊息不能被影印或被記下來。
「租屋合同非常重要，要是將來有糾紛需要證據，合同內容將會是依據之一，其他如簡訊和書面通知最好都保留。」
他認為口頭協議有舉證風險，最好避免，「租房就像其他買賣交易一般，有憑有據最好，方便日後追溯。」
像E小姐的案例來說，由於合約上早就註明只接受不吸煙的房客，房客同意合約並且簽署，但在這方面不誠實，E小姐可以用合約協議來決定是否收回物業。
除了合同，租客在遷入時可以給租處照相來為屋況留個紀錄，將來屋內有損壞或是需要維修，以及之後遷出時都有依據可以對照。
租金
租房，除了每個月的租金，房東有權要求房客半個月租金作為損毀賠償的保證金(deposit)，若有寵物則可能有額外保證金；保證金的金額應為租金的一半。
要是將來物業內有損毀或不交租，房東可以跟Residential Tenancy Branch申請核准扣除房客的保證金(必須獲得核准)。
Sakamoto以E小姐的案例補充，雖然房客破壞物業，但他在搬離之前是有按照規定請專人來清理和整修公寓，在這個情況下，房東在確認物業恢復到出租前的狀態之後，就應該全數歸還房客的保證金。
當然，房客付租金後別忘了要收據，「房東有權要求房客以不同形式繳納房租，包括現金，付費的要求在租房合約上寫清楚最好。當然房客有權要求收據，尤其是使用現金繳房租。」
至於租金的漲幅，房東有權每一年調漲一次，漲幅百分比每年都不一樣，可以至Residential Tenancy Branch或TRAC查詢，房東想加租也必須上以上網站下載表格，並且給予房客3月的正式書面通知。
保險
關於房屋物業的相關保險有許多不同的種類可選擇，對於這方面的訊息最好請教專業保險人員。
「但大致來說，除非租屋合同上有提到，不然房東不能強制要求房客保租屋險(Renters Insurance)。」他強調，租屋險通常由房客自己決定是否加保，或依合約細節來決定，沒有強制規定。
「但要是由於租客的原因導致物業損毀，那這些損失就必須由房客自己負責賠償，必須自掏腰包。」
Sakamoto補充，意外難免，像是做飯燒壞廚房都是有可能的事，房東該有自己房屋保險，但房東的物業險通常不保租客個人財產的，租客若怕有萬一，加保一個租屋險是可以考慮的選擇，但是保險的範圍，是保物品、物業還是人身安全，都要小心詳閱保險內容看清楚，確保保險是符合自己的需求。
排解糾紛
糾紛難免，但要理性協調才能達到最好的結果。
每個租房情況皆不同，涉及的領域有不一樣，如果房東和房客之間出現了糾紛，可以至Residential Tenancy Branch申請協調，申請所需表格可至Residential Tenancy Branch網站下載，或至任何Residential Tenancy Branch分辦公室或Service B.C centre索取。
Sakamoto以E小姐的例子來說，雖然租客有違法行為，但已經同意搬出公寓，在這情況下，房客的違法行為並無損E小姐的利益，至於E小姐是否報警，則看她個人決定。
「當然，要是房客的違法行為對物業和他人的人身安全有所損傷，房東有權給予通知要求搬離，也可以報警。」
他呼籲，不管你是房東還是房客，對於自己的義務和權力都要有深入了解，TRAC的網站上有更多相關訊息，並有各國語言翻譯，可多加利用。
資訊查詢
Residential Tenancy Branch
網站：www.rto.gov.bc.ca
TRAC(Tenant Resource and Advisory Centre)
網站：tenants.bc.ca/(內有簡、繁中文資訊可下載)
Rental Owners and Managers Society of BC
網站：www.bcapartmentowners.com/
?以上文章內容為簡易的Residential Tenancy Act規範，相關法律條議請連繫律師查詢。
文：葉曉蓉 圖：網上圖片
