替外甥買樓不獲退回GST
華裔地產女經紀鬥贏稅局
【明報專訊】安省物業買賣規定中，首次置業人士若以其物業為主要居所，可向省府申請GST退稅。對於單一的新業主而言，法例非常清楚，但對聯名購入物業，其中又有人並非以此物業為主要居所的，在稅局眼中，業主不能獲得退稅，但此一觀點，被聯邦稅務法庭否決了。
一名大多區華裔地產女經紀﹐為令外甥購屋時能取得房貸，將自己和丈夫的名字也加到外甥購買的柏文屋契上。結果這名女經紀申請買新屋的GST退稅時被拒﹐稅務局指申請人並不是將柏文單位作為自己主要居所而拒絕。
這位華裔女經紀是於2012年3月為其客人以519,990元購買萬錦一處柏文樓花。當時她的名字作為共同購房者出現在合約上﹐唯一目的是為客人保存權利。但過了允許的冷靜期﹐客人宣布退出。
此時﹐她的外甥打算將該單位買下來﹐希望可以住得離母親(女經紀的姐姐)近點。地產商同意外甥的名字加進來。但稱如果他們希望保持原價﹐女經紀的名字需要仍留在合約上。
2012年4月豐業銀行批准了這單位的貸款。
單位的交吉日是在當年12月初。但臨近交吉時﹐銀行突然通知其外甥﹐說檢查了他的工作和收入情況﹐認為他申請房貸不合格。此時﹐全家都感到很緊張。為了穩住外甥的房貸﹐女經紀決定作為共同借貸人介入。但銀行要求她的丈夫也參與才同意給她外甥的貸款，結果她和丈夫同時加入。
2012年12月6日交吉時﹐女經紀告訴她的律師﹐她和丈夫參與的目的﹐是幫助外甥拿到貸款購買單位。律師則認為﹐既然他們是共同貸款人﹐他們的名字也需要作為業主登記。結果登記的產權關係是外甥49%﹐女經紀50%﹐她丈夫1%。
交吉之後﹐外甥入住了柏文單位，她和她丈夫當然沒有。外甥作供時稱，他於當年12月8或9日住進去﹐但很快發現他上下班需要3小時。此外﹐他的工作合約沒有再繼續﹐使得他的收入成了問題。
他先打算將柏文單位租出去，但沒有成功。於是嘗試出售﹐很快找到買家。結果出售合約於2013年1月11日簽署。於2月15日交吉。售樓的錢除了付還貸款和律師費用﹐剩下的246,587元全部存入他帳戶內。
就在這段時間內﹐女經紀申請了GST/PST退稅。雖然她認為這應由外甥申請。但地產商的律師準備了文件﹐寫上她的名字﹐因此她就簽了名。也是在這段時間﹐外甥成功地將水費帳單上的名字改成他本人。
庭審中﹐稅務局的律師稱﹐地產女經紀之所以無法取得退稅﹐因為她買房不是為了自住。律師認為她和外甥也並非信託關係。不過﹐被法官問起時﹐該律師承認女經紀和她丈夫之介入，是為了幫助外甥。但律師認為﹐他們的具體做法造成問題。
法官注意到﹐雖然有上述49%、50%和1%的產權關係﹐但是在柏文單位售出後﹐排除貸款和開支後的錢﹐全部進入外甥帳戶。
法官認為﹐女經紀的行為完全是一個經紀為客人服務﹐包括申請退稅。外甥作為經紀的客人﹐則符合自住條件。
法官說﹐「我發現女經紀和她的外甥在提供他們證詞的時候﹐完全可信。在檢視了本案的全部事實和相關領域判例﹐我傾向認為﹐女經紀應在這宗上訴中獲勝」。 法官決定﹐根據上述理由﹐退稅申請應該批准。
