新辣招後出售自住房屋 本地業主要主動報稅局
金融顧問公司WaterStreet Family創辦人賽斯尼克(Tim Cestnick)指出﹐新政關於「自住房」(the principal residence)稅務規定十分複雜﹐所以在今年年底報稅前，若曾出售過房屋的加國公民，報稅時要特別注意4點：
一､從今年起﹐當市民每次出售「自住房」後﹐都必須向稅局報告﹐不管市民是否應該繳稅。如市民於今年前出售過「自住房」﹐於年底報稅時﹐便須基於報稅表格目錄3(Schedule 3)提供售房的基本信息﹐包括購買日期､買賣過程和房產的基本資料等。
二､若市民在今年或以後年份報稅中﹐沒有報告自住房產的出售情況﹐出售的房產就不能享受PRE。如市民在2016年或以後年份出售自住房產時﹐忘記指定該房產為「自住房」﹐便應通知稅局﹐修改當年的報稅記錄。 稅局一般都接受這類要求﹐但可能徵收一筆罰金。每遲一個月報告﹐便罰交100元﹐但罰款不會超過8,000元﹐兩者以最少金額為準。
三､不要改變「自住房」的用途。如果市民將「自住房」用於出租或者其他商業目的﹐即使市民沒有出售「自住房」﹐稅局也可能當作該房產已出售﹐稅民同樣要向稅局報告。
四､市民應及時記錄在住房方面的投資和成本支出﹐保持所有房產支出的收據。這些支出將增加到房產成本調整基數(ACB﹐adjusted cost base of your property)﹐將來出售房產時可以用作抵稅﹐幫稅民省稅。
賽斯尼克說，﹕「許多人認為﹐根據『自住房免稅規定』(PRE﹐principal-residence exemption)﹐每次出售自住房產時﹐是不需要繳稅﹔而且每年報稅時﹐稅務官員也沒有明確要求納稅人必須報告自住房的出售情況﹐結果許多納稅人過去出售了自住房產﹐既沒有報告稅局﹐也沒有主動繳稅。
有時納稅人應繳的稅未繳﹐就一直拖欠著加拿大稅局(CRA)稅款﹐但稅局本身亦未必察覺。
賽斯尼克舉例﹕「甲某於2000年購買一處市區房產﹐2004年又購買一處度假屋。2010年甲某賣了市區的房產﹐獲利後又購買了一處新房產﹔然後﹐在2014年﹐他又賣了度假屋獲利。甲某報稅時﹐根據PRE規定﹐沒有向稅局報告他2010年的賣房所得﹐這沒有問題。但他也沒有報告2014年出售度假屋的情況﹐因為甲某錯誤認為﹐度假屋屬於他的『自住房』﹐所以不需要繳稅。」
根據加拿大稅局規定﹐甲某有權指定一處他擁有的房產作為「自住房」。既然他沒有填寫T2091申請表(此表是納稅人用來指定一處房產作為自住房的文字憑證)﹐以及在報稅時沒有報告他的房產出售情況﹐稅局把他在市區購買的擁有多年產權的房產視作「自住房」﹐結果甲某這處房產沒有欠稅記錄。
但甲某的度假屋﹐由於沒有被特別指定為「自住房」﹐這樣在2004年至2010年期間﹐甲某等於同時擁有兩處房產﹕一處是被視作「自住房」的市區房產﹔另一處度假屋則屬於投資性房產﹐其售出時是不能適用PRE﹐度假屋售出是的獲利部分應該繳納資本所得稅。但在新規定下﹐稅局將向稅民提供資料﹐確定稅民有否欠稅。 明報記者
