購買有租客柏文 需考慮5大因素
【明報專訊】站在物業投資的角度，購買已有租客的柏文單位或許是不錯的投資機會，每月能有租客幫補按揭支出。專家因此對購買有租客柏文提出5大考慮，首先應在租客不在場情況下，檢視柏文單位內部有無被破壞，以免買到有壞租客的單位，成為將來隱患。
《地產周刊》(Real Estate Weekly)為考慮買有租客柏文單位的買家提供5大考慮建議。文章指出，投資有租客柏文的好處，在於購買後馬上有租金收入，對想賺租金的人士來說，是一項購買誘因，不過，有租客也不一定是有好無壞。
文章建議買家應取得許可，在租客不在場的時間參觀並檢視單位，最好是選在周日。專家建議買家應留意單位內是否有開過派對的迹象？有無聞到大麻味？單位是否乾淨？有無被破壞的迹象，尤其注意大門及樓地板，以及是否居住人數超過原來預期？專家建議可詢問管理公司，看有無接獲針對該單位租客的投訴。
租金多少則是第二考慮因素。本省2016年允許租金上漲率為2.9%，過去幾年租金上漲約為2.1%，不過，如果租客搬走，房東找到新租客簽租約時，是可以提高租金至市場水平，不受上述租金上漲率的限制。如果經過考慮，買家決定不要現有租客，則可安排現有房東結束與目前租客的合約，但需要兩個月前發出搬遷通知。
第三考慮因素則是租約內容，如果租客與房東簽的是固定時間的租約，那麼，即使在租約期間柏文單位轉手他人，也無法要求租客搬家。雖然新接手的房東可以設法與租客溝通解決租約問題，不過，雙方都無義務接受對方的條件。
這種情況下，柏文單位即使已經售出，租約只是跟著轉移給新任屋主，而非作廢。有時租約可以附帶條款允許房屋轉手時租約即作廢，不過，此種情況並不常見。
另外，買家需注意租約有無其他特殊附帶條件，例如房東同意養寵物，以及同意對單位進行某些特別需要的維修及改善工作。若有此附帶條件，單位售給新業主之後，新業主也需要照單全收，尤其是白紙黑字已有的條件。
最後，專家建議買家應考慮租客若搬出，該柏文是否容易出租，建議上網查詢同一區域內可作比較的柏文單位。
