【明報專訊】政府銳意開發錦田南逾152公頃土地，並將40公頃土地劃作公營房屋，惟規劃文件披露，擬建公營房屋範圍內絕大部分屬私人土地，要先斥巨資收購才能交房委會發展。以整體規劃區計，有多達七成屬私人土地。本報查冊發現，料被收地的發展商包括由�痚穧a產主席李兆基妹夫關乃雄為董事的公司等，有關投資者早在1990年代已購農地伺機發展，政府若按現時標準徵地，金額或高達35億元。

發展商多90年代購地

城規會副主席黃遠輝認為，政府現時將公私營房屋比例訂於50﹕50，公營房屋達16,900個單位，相信是期望作有規模的公屋供應，惟需要研究收地賠償額是否合理，若屆時有業權者叫更高價，甚至太偏離市場價，規劃或需要更改。

政府早於興建西鐵時已有發展錦田南的意向，故在90年代開始發展商便積極在該區收購地皮。本報透過土地註冊處查冊及團體土地正義聯盟協助，檢視部分在最新規劃方案中擬建住宅地帶的地主分佈，發現至少兩間公司持有最貼近錦上路站的活躍農地(即仍有耕作)，其中一幅被擬發展公營房屋的私人土地， 由恆基主席李兆基妹夫關乃雄任董事的奮高有限公司持有。奮高與其他發展商聯合斥資3000多萬元購入多幅農地。

另外，MEKO Limited斥資逾4000萬元收購了不少土地，亦會用作興建公營房屋。MEKO Limited的董事為律師李穎賢及葉宏德，二人同為美孚新�h第8期住宅計劃發展商祥達發展的前董事(在2012年7月辭任)。祥達發展在2011年發展美孚第8期時，被居民批評興建「屏風樓」，一度引起居民抗爭。

按現時規劃，政府劃作發展公營房屋的地皮約有40公頃，除上述兩間公司，另外大部分由鄧氏村民持有。以政府最新收回農地的特惠補償率每方呎808元計算，收地總成本可高達35億元。

增地積比發展商受惠

除公營房屋外，政府將錦上路站旁的土地，增加土地准許發展的地積比率，令不少擬在該處發展的地產商間接受惠，如在今年年初，一間名為Super Asset Development Limited就申請修訂錦田東匯路一幅佔地約27萬方呎土地，並提出以4倍地積比率發展，目前正在城規會排期。該地皮原只准許0.4倍地積比發展，按照規劃署最新建議，地皮最多可以2.1倍地積比興建中低密度住宅。雖然地積比較發展商申請的為低，但由政府申請更改規劃，獲批機會較高。

市價200一呎 賠償價800

中大地理及資源管理學系副教授姚松炎指出，現時市面一般農地價格只是200至300元一方呎，政府的特惠賠償價達800多元一方呎，對囤地發展商來說是非常吸引的價錢。他稱，若不是政府更改土地規劃，一般發展商手持農地要通過城規會更改用途，料發展商傾向賣地予政府套現離場。他又估計，現時有逾萬人居於規劃範圍一帶，對於租戶的賠償，政府或參考東北計劃，最多只會責成業主給予租戶合理賠償，或會引發爭議。

明報記者 鄭穎瑩

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