涉迫遷租戶被判賠逾10萬
華裔屋主上訴得直 案發還RTB重審

【明報專訊】中國屋主夫婦以自用為由迫走租客，但未能在合理時間內遷入該單位，原被判向對方賠償逾10萬元即1年租金，兩人不服上訴至卑詩最高法院並得直，案件發還卑詩住宅租務處(RTB)重審。

卑詩最高法院法官德格拉斯(Karen F. Douglas)日前作出上述裁決，判詞於本周在網上發布。判詞指，涉事單位位於溫市高豪港(Coal Harbour)科多瓦西街(W. Cordova St.)一楝柏文，而業主即由劉東(Dong Liu，音譯)、其妻張玉高(Yugao Zhang，音譯)及岳母何一(Yi He，音譯)合資的有限公司，於2019年11月將單位租予卡賽姆(Tariq Kassam)，而根據雙方未簽字的書面租約顯示，卡賽姆同意每月支付8500元租金，但原告人在庭上指，卡賽姆從未按該金額支付租金，他在2020年3月前繳付8400元租金，但在同年4月至6月，其支付的租金減至6300元，到2020年7月至2021年4月，租金恢復8400元，不過，此後每月租金減至8000元。

業主於2022年2月向卡賽姆發出兩個月搬遷通知書，以業主自用為由要求終止租約，跟欠租無關。據判詞指，由於何氏與其丈夫張富涵(Fuhan Zhang，音譯)位於西溫豪宅區British Properties地皮重新起樓，兩人打算在新樓竣工前遷入該單位暫住。

何氏與夫於2021年11月前往中國，最初計劃在當地居住半年，並於2022年5月遷入涉事單位，但該對夫婦直至2023年6月才搬入該單位，即在卡賽姆接到搬遷通知書後17個月。據卑詩物業估價處稱，何氏和丈夫位於西溫的豪宅於2023年竣工。

卑詩《住宅租務法》訂明，若業主或其近親以自用為，可以要求租客搬走，但若在發出搬遷通知書後的「合理」時間內未入住該單位，任由單位空置或重新招租，將被勒令向前租客支付相等於12個月租金作為賠償。

就卡賽姆一案，德格拉斯認為，業主真心誠意使用該單位，這一點毋庸置疑，而卡賽姆遷出時沒有提出異議。毫無爭議的是，業主未能在合理時間內入住該單位。因此，RTB仲裁員質疑的是，是否存在「特殊狀況」來證明業主延遲入住單位屬合理，但他的結論是不存在有關狀況，因此裁定卡賽姆獲償10.21萬元，這是根據租約中列明的8500元月租來計算的，另加100元申請費。

業主不服，入稟卑詩最高法院要求司法覆核，指仲裁員的決定明顯不合理，因為它「完全或主要基於不相關的因素」，未有顧及相關因素和引用正確的法律；它任意計算卡賽姆的賠償金；而且仲裁員的結論所引用的理據「不充分」；主審法官同意原告人上述所有論點。業主稱，未能在合理時間入住，是因為張氏健康出現問題，導致兩人在中國逗留的時間較原定計劃要長，他們返回加拿大後跟女兒同住，以便幫助照顧張氏。

該仲裁員指，由於房東明確表示，何氏和張氏位於西溫的物業開始拆除時，讓兩人搬入該單位，但該物業於2022年7月才開始清拆，因此他認為業主應當押後向租客發出搬遷通知書。但德格拉斯認為有關分析毫不相關，並指業主稱何氏和張氏打算從中國返回加拿大後入住該單位，而回程日期原定於2022年5月，因此這個日期跟物業拆卸計劃無關。主審法官故將案件發回RTB重審，並同意讓業主承擔堂費。