買樓先想自住後改出租 被迫遷租客獲賠逾萬元 買賣雙方皆華人 法官判兩業主均須承擔責任

[2024.09.30] 發表

【明報專訊】一位華人買家在求購一處共管柏文單位時，起先說是自己入住，但後來又改變主意先出租，結果令該單位的原有住戶按規定遷出後，改租住一處更昂貴的居所。租戶因而向安省業主與租客仲裁委員會申訴，獲得一萬多元的賠償。

租客桑切斯(Saul Sanchez)向仲裁委員會﹐控告自己的業主徐展華(音譯：Zhanhua Xu)，及該共管柏文單位的買家林佳燕(音譯：Joey Ka Yan Lam)。

當仲裁庭就此舉行聆訊時，徐展華卻無視仲裁委員會發出的聆訊通知書，聲稱這不是他的法律責任，而是買家的法律責任。最後出席聆訊的只有租客和購房者。

原業主無視通知缺席聆訊

桑切斯自述稱，他開始租住上述柏文單位的時間是2018年6月1日，月租為1,900元。後來徐展華要將該處物業出售，安排一位名叫Joyce的經紀代理事宜。

2021年4月21日，Joyce通過電郵向桑切斯發出N12終止通知，表示業主已將該物業出售，買家打算購入後自住，需要桑切斯在2021年6月30日前遷走。

桑切斯在5月17日告知徐展華，比6月30日的截止日提前兩周時間結束租約。

該單位的業權也在2021年7月8日﹐從徐展華處轉移給林佳燕。

在2021年7月23日，桑切斯在地產的「多重放盤系統」(Multiple Listing Service，簡稱「MLS」)上發現這單位正在招租，月租已升至2,500元，而不是像原先所說是買家自住。

買家稱曾通知賣方經紀改心意

對此﹐買家林佳燕在聆訊中辯稱，她本打算搬進去，但在雙方簽訂購房合約後改變主意，而且她已事先將此事告知賣方的房地產經紀人Joyce，表示她願與該租客維持租約。儘管她要求Joyce提供租客桑切斯的資料，最終卻沒有得到任何資料。

為此﹐林佳燕提供了證據，證明自己在2021年4月10日告知其地產經紀Daniel，而且由後者聯繫了Joyce告知此事。

Joyce在寫給Daniel的電郵中問﹕「買方現需要確認，然後才知道下一步該怎麼做。請盡快告知。」

法官對此的解讀是，「Joyce知道先前的購房合約規定房子出售時必須是空置，但現在需要澄清買方的意向是否已改變。」

Daniel在回覆中表示﹕「是的，確認了，他們現想在成交後出租，要到明年才來住，如(現有)租客想留下，請給我們租約和租客信息，並請告訴我們這個租客之前是否欠租，以及這個租客的情況如何，謝謝。」

Joyce於2021年4月12日回覆Daniel稱﹕「你的客戶需要稍後與該租客談談，以達成他們之間的協議。我們不應該做什麼，除非你想幫助你的客戶。」4月18日Joyce又去信Daniel稱，該租客已經決定搬走。

根據以上情況，仲裁官認為，雖然Daniel與Joyce之間的溝通缺乏清晰度，但畢竟前者曾兩次告訴後者，買方希望繼續出租該單位，因此對於沒有採取額外措施確保向買方提供租客的租約或聯繫資訊，經紀人Joyce應負一定責任。

此時﹐買家已向賣方業主徐展華告知自己心意轉變，徐展華不應再向租客發出N12逼遷通知，但徐還是在4月21日給租客發去通知。

買家林佳燕也要承擔一定責任，因為購房合約才簽署2天﹐她就改變主意，那她就有義務修改《購房合約》條款，將房屋空置改為房屋出租。而林佳燕除安排Daniel告知賣家己方的變動後，沒有採取更進一步的措施，確保租客不會被逼遷。

林佳燕辯解稱，Joyce告訴她，租客已表示將會搬走，因此她沒有採取更進一步的措施。

仲裁官認定，如兩名地產經紀採取足夠措施，修改《購房合約》中的條款；把租客情況告知買方；在確認買家不會入住後不再發出N12逼遷通知，也就不會發生後面的一連串事情。

租客桑切斯表示，他始終都不知道買家已經改變心意的情況，直到他發現那個單位在招租。

他要求減免12個月的租金，按每月1,900元計算。但減免租金的措施，只適用於從向租客發出逼遷通知之日起，到租客搬出之日之間的時間，仲裁官計算的時間段是30天(1,900元)。

租金減免的目的是補償租客無法使用和享用其出租單位。

租客重新租住了一個單位，租金增加到每月2,495元，這是逼遷通知書導致的直接後果。

在此情況下，租客一年的租金差額是7,140元，作為租客在2021年6月15日起至2022年5月15日止的一年期間所增加的租金。

此外，還有搬家費623元，精神損失費2,500元，一個月的租金減免1,900元，加起來總共為12,216元，由賣家和買家共同承擔。

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