專家料央行降息周期明年觸底 建議按揭貸款選兩年固定利率
【明報專訊】鑑於金融市場相信，加拿大央行的降息周期將在2025年觸底，利率比較網站Ratehub.ca的格雷厄姆(Penelope Graham)建議那些正在尋求房屋按揭貸款的買家或即將續貸的業主，選用兩年期固定利率的房貸產品是現時的最佳選擇。
格雷厄姆日前在《環球郵報》撰文，給那些正在尋求房屋按揭貸款的買家和即將續貸的業主指點迷津。她指出，現時的按揭浮動利率高企，將降低多少以及降低的速度仍有很多不確定性。房屋按揭貸款鎖定在固定利率，可能導致業主在利率開始降低後，依然困在高利率的房貸中。
格雷厄姆又指出，在過往一年內的常用戰略是選擇期限較短的固定利率房貸，這使借款人能更快地改變他們的按揭貸款。其中，3年期的固定利率房貸特別受歡迎，成為傳統的5年期固定利率房貸的替代選項。
然而，選擇3年期固定利率房貸的最佳時機是在一年前，今時今日，期限更短的兩年期固定利率房貸，對借款人來說是完美的選項，使他們能充分利用即將到來的利率削減。
她說，這是因為市場現在相信，加拿大央行的降息周期將在2025年觸底，預期央行將在今年削減利率一個百分點，在明年再削減一個百分點。
這意味着央行的借貸利率將在2025年降低至3%，而導致5年期浮動房貸利率將在3.95%的範圍內。假設固定房貸利率也跟進，5年期的浮動房貸利率可低至2.89%。
但現時有很多借款人無法等到2025年，他們在現時買房或續貸，對於這些人而言，兩年期固定利率的房貸將允許他們在適當的時機再次進入房屋按揭貸款市場，屆時，他們能選擇鎖定利率低得多的5年期固定利率，或選擇浮動利率。
格雷厄姆還指出，有一種方法將幫助人們確定，是否應選擇兩年期固定利率的房貸，那就是比較傳統的5年期固定利率房貸的還款額，以及兩年期固定利率房貸的還款額加上在2025年續貸後的5年期固定利率房貸的前3年還款額。
例如，假設借款人以696,179元購買了一棟房屋，選擇了利率為5.54%的兩年期固定利率房貸，攤還期25年。那麼，在2025年的兩年期限結束時，借款人總共繳付了94,994元，包括本金和利息，貸款餘額是620,437元。借款人其後選擇了利率為2.89%的5年期固定利率來續貸，其在前3年總共繳付了110,679元，貸款餘額是560,767元。如果借款人鎖定5年期的固定利率房貸，利率為現時最低的4.64%，其將總共繳付217,548元，包括本金和利息，貸款餘額為568,457元。
比較下來，在現時選擇兩年期固定利率的房貸，可給借款人節省11,875元，並導致貸款餘額降低7,690元。
多倫多華裔貸款經紀李家平說，多間銀行現正向即將續貸的業主推廣3年期固定利率的房貸，以道明銀行(TD)為例，3年期固定利率是5.4%，加拿大皇家銀行(RBC)則是5.19%。至於客戶首選的也是3年期固定利率。
他說：「從銀行的角度出發，促銷的產品是3年期固定利率，目的是從客戶那裏賺取最多的利潤。從客戶的角度出發，即使降息是一種趨勢，仍面臨風險，所以大多會選擇3年期固定利率。客戶的這一心理早被銀行吃透了。」
李家平還指出，道明銀行的兩年期固定利率為6.22%，豐業銀行則為6.14%，利率比較網站Ratehub.ca提供的5.54%屬於最佳利率，對申請人有多項條件限制，包括必須是業主的自住房、業主必須購買按揭貸款保險以及房價在100萬元以下等，故很少有人能拿到這一優惠利率。根據加拿大皇家銀行(RBC)在官網公布的房貸利率，兩年期的固定利率是6.19%，5年期則為5.14%。
