大溫出租單位空置率0.9% 租金去年升9.7%
【明報專訊】加拿大按揭及房屋公司(CMHC)發表新一期住宅租賃市場報告，指大溫地區出租單位的空置率只有0.9%，全國最低。出租單位數目雖然按年增長，但不足以應付需求。兩房單位的租金平均升8.6%。
CMHC的報告指溫哥華人口普查大都會區(Vancouver CMA)的空置率沒有改善，2023年保持緊張，當中原因與破紀錄人口移入卑詩有關，給住宅租賃市場進一步增添壓力，因為新抵埗人士傾向先租屋。
此外，在同一段時期，按揭開支和上車需更高收入條件，該因素也會使準買家延遲置業，他們留在租屋市場上。
報告提供兩類出租市場的空置率及平均兩房租金；一類是純出租大廈的單位，另一類分契柏文市場。兩類的空置率均為0.9%，而純出租兩房柏文平均租2181元，升幅達到8.6%，分契兩房柏文平均租金2580元。
大溫不僅是全國最大租賃市場中最低空置率的地區，也是唯一不足1%的區份；全國兩類空置率為1.5%至1.9%，而多倫多則1.4%至1.6%。愛蒙頓兩類空置率由2.4%至4.3%不等，屬全國中最高。
報告說，溫市整體平均空置率雖不變，但細看區域會發現一些分區的空置率在下跌。以克里斯戴爾/西區(Kerrisdale/Westside)為例，空置率跌了1.5個百分點，這可能與該區更多新單位被吸納所致；該些需求甚至多過2022年出現額外的供應。
溫市少量區份去年有更多未出租單位，增量可能是剛新落成大廈尚未完全出租所有單位。
報告指在去年上半年，卑詩人口增長的主要動力是包括移民在內的遷移，雖然省際方面下跌，但來自國外的遷移民眾錄得顯著上升，較2022年上半年比較多了56%。該現象與本國其他多個主要城市差不多，同樣推高租屋需求；於卑詩，大部分新抵埗人士選溫哥華安頓下來。
分析提到大溫地區有多間專上學院，並吸納大量國際學生人口，區內兩間最大的大學，卑詩大學(UBC)和西門菲沙大學(SFU)去年一共有2.36萬名國際入讀，該數量與2022年相若。不過，兩所大學的學生牀位數目僅約1.65萬。專上學院的學生亦較常選擇租屋居住，而國際生數目可引致需求上升。
報告指，按揭支出和柏文樓價高使準買家卻步。分析說在按揭利上升使擁有房屋成本更高的情況下，大溫地區置業的可負擔程度持續惡化，同時柏文價錢維持在高水平。雖然去年略為下降，但未能補貼到來自按揭和管理費上升的開支上漲。一般兩房柏文月供金額，在2023年購置較2022年買入多出7.3%，而選擇繼續留在柏文租賃市場與選擇自置同類單位的開支差距，亦因而持續增大。報告提到純出租柏文大廈的單位數目，去年增加3144間，比率為2.7%，該增幅較2022年略低，但仍高於五年平均數。大部分增長是屬於一房單位，包括溫市和素里新落成項目。分析預料溫市東南區、三聯市和素里，在短期將來出現最大的租賃供應增長。
至於租金增長方面，CMHC指大溫區的大部分城鎮都急速增加，使可負擔程度變差。綜合各類型單位的租金，平均增長9.7%，比率較2022年的6.3%高。
在租屋需求繼續上升的情況下，較少收入的租戶因為租金上升超出資金增加而面對更多壓力。2023年，最低工資工人在租用開放式單位的租金佔其每月收入的比例，平均佔超過50%。尤其需要搬屋和剛進入租賃市場人士有更多挑戰，因為他們所面對的租金叫價一般會調高過現存平均，低收入租戶更趨向選擇一些在其預算之內的細單位或分租，儘管單位未能滿足其需要。
報告說，在大溫地區內可負擔租屋市場的空置率相當低，區內兩房最平租四分之一的單位，空置率僅0.6%。
低空置率也會引致單位換租客頻率低，變相房東總收入增長也會縮少，但通脹卻高企，會有機會出現租金增長不足以支付更昂貴的大廈維修開支，這使出租大廈對投資者的吸引力減少。
