稅務局告贏女業主 售「主居所」要交稅 阻住宅「炒賣」新例生效前﹁熱身」

稅務局告贏女業主售「主居所」要交稅阻住宅「炒賣」新例生效前﹁熱身」

[2022.11.25] 發表

【明報專訊】一名女子將名下一處物業以「主要居所」方式出售以逃避應繳稅項，事情鬧上法庭。有稅務專家認為，該案顯示出，稅局在明年1月1日起阻止住宅房地產「炒賣」(flipping)的新法例生效前，已先下手為強，做好準備。

明年1月1日生效的新稅法，市民擁有的物業若少於12個月時﹐不得以主要居所(principal residence)方式出售以豁免資本增值稅。不過﹐某些情況仍可例外，例如死亡、殘疾、離職和工作搬遷等。否則﹐物業售出的稅後收益要百分百當作商業收入來徵稅。

多倫多帝國商業銀行稅務及遺產規劃部董事總經理戈龍貝克(Jamie Golombek)表示﹐加拿大稅局未等有關法例正式生效﹐現已開始透過法院﹐質疑有人涉及房地產炒賣的個案。

最新近的一個例子是﹐稅局否決多倫多市一名屋主將她的一個物業當作主要居所出售﹐但女事主不服﹐向稅局提出挑戰。

事主5年出售持有4物業

當事人由2011年至2016年的稅務年度期間﹐先後出售其手上持有的4個物業﹐並被稅局重估有關個案。4個物業中﹐於2011年出售的多倫多物業最具爭議﹐因為稅局對納稅人的評估超出了正常的3年重新評估期間，並處以當年的重大過失處罰。

當事人在法庭上解釋﹐在2010年至2014年間﹐她與當時的丈夫關係緊張﹐彼此離離合合﹐直至2015年﹐兩人的婚姻無法挽回。她供稱﹐在2010年及2011年期間﹐她經常到一個物業居住﹐作為避難所﹐每當與丈夫有激烈爭吵或被對方虐待時﹐她便到這個物業暫住﹐故應將這物業視為她的主要住所，所以她在2011年將物業出售時﹐應被豁免資本增值稅。

但稅局並不認同﹐因為該物業在買入及在出售時﹐均有貿易性質，因此其銷售應歸類為百分百可課稅的營業收入。更何況當事人從未改變她的主要地址、僱主T4地址或其他郵寄地址，所以該物業的存在完全是要在相對較短的時間內獲得最大利潤。

法庭最後循四方面作出判斷﹐包括出售物時﹐應否被歸類為貿易性質的買賣，以此決定該物業的買賣是營業收入﹐抑或是以資本財產來徵稅。如是資本財產，它又是否屬於當事人的主要住所，從而可以免稅？當事人在 2011年的報稅表中又是否存有虛假陳述等？在分析了案件的事實和情況後，法官總結﹐財產的性質、所有權的期限、納稅人購買房地產的頻率﹑動機等﹐當事人都將之作為資本財產出售，而不是出於炒賣。

至於該物業能否視作主要居所﹖法官則認為該物業從來不是任何人的固定居住﹐而且沒有其他可識別的變化﹐不涉及任何家庭開支﹐亦沒有人居住的痕跡等﹔故此﹐法官裁定﹐出售物業的所得收益應該納稅，因為這不是她的主要住所。

法官然後便要決定當事人在當人報稅時作出的虛假陳述是出於疏忽、粗心或故意不報告房屋的出售情況。

法官發現稅局有理由懷疑當事人當時的報稅動機﹐但就認為當事人雖然受過教育﹐但很明顯不熟悉商業法。而基於所有事實，法官相信當事人並非故意暪稅。