抗衡聯邦抑制房價新政策 短炒變長揸市場恐更缺貨
投資者料房價續升 利息低沒壓力
【明報專訊】雖然聯邦政府為了抑制房價而出台包括重稅之類的政策，但因為還未提供細節，讓人對其執行標準有各種猜測，更有專家認為其中某些政策的效果適得其反，會令已經空前緊張的房源更緊俏，房價更難以下降。
聯邦政府抑制房價的新政策，其中一項是針對那些購屋一年之內就再次出售的業主。這些該物業即使是業主的主要居所，其售屋所獲利潤，也都要按照商業收入(Business Income)徵收全額稅款。至於具體的稅率是多少，需視家庭人口、收入等各項指標而定。
資深律師陸炳華表示，的確有一些炒家手握七、八處房產現貨或樓花的地產經紀，等着將手裏的轉售出去。「這與普通人家買一處房產再將其售出掙一些差價不太一樣。我相信聯邦政府的新政，主要就是針對前者。」
購買一年期限從何計算
簽約抑或轉名有待公布
他指出，這個一年期的期限，應該是從房屋的產權正式登記到買家業主的名下那一天起開始計算，而不是從簽訂買賣合約之日起計算。
但也有其他地產律師認為，這個期限應該還是以簽約之日起就開始計算，否則那些購買樓花的業主，從簽約之日到最後收樓，中間相隔的時間在一年以上，卻還要在收樓一年之後才能賣出，之前的時間完全浪費。
對於這樣的細節，聯邦房屋、多元及包容事務部長胡森(Ahmed Hussen)接受本報專訪時曾表示，政府方面還在完善這些細則，不日就能將其公布。
陸炳華律師表示，無論這個一年期限從何時開始計算，都會帶來2個問題。「首先是政策的效果問題。目前的房價高企，其中很大的原因就是房源不足。現在你這個政策一出來，那些炒房的就更加捂盤惜售，怎麼都要等夠一年再賣，到最後房源豈不是更緊張？」
而且現在的利率還是很低，就算房子拿在手上，一年的利息、各種費用支出都可以承受，業主都不會急於脫手。
其次對那些正常買房賣房的普通市民，聯邦住房部長也說了會有各種例外情形，他們該賣的還是要賣，政府也不好對其收益按商業收入來收稅。
而計算賣房利潤的稅項，也有不同方法，究竟用哪個方法？目前仍要等政府的公布。
舉例來說，如果某位業主購入房產時是80萬元，售出時是180萬元，中間的利潤就是100萬元。這100萬元如果是按照資本利得收入(Capital Gains)來徵稅，那就是對這100萬元的50%來徵稅。再假設你的家庭收入很高，處於省府最高的稅階，那應繳稅額就可能超過26萬元。
但如果是按照商業收入來收稅，那就是要對100萬元的利潤全額收稅。還是按最高稅階來計算，那業主售房獲利後要繳納的稅款，約53.53萬元，相差正好一倍。
至於捂房惜售會不會帶來資金壓力的問題，陸炳華表示，問題的癥結還是在利率太低上。
「很多業主已供完了按揭，於是跑去銀行將房產作二次按揭，拿到「房屋淨值信用貸款」(Home Equity Line of Credit)去炒房，利息大概只有三、四厘(3%-4%)左右，就算是私人借貸，也就是9厘(9%)或者12厘(12%)左右，大概借一年，一年半或者2年，並沒有什麼資金壓力。」
因為現在大家的預期就是房價還會上漲，對於聯邦政府的抑房價政策，最佳的應對就是繼續持有，等到1年期限一過，房價的升幅足以彌補借貸利息的損耗。「在這樣的情況之下，減少民眾對房價繼續上升的預期，才能真正起到作用。所以央行的加息政策才會有一些效果。」
