地產協會預測疫後樓市 留學生移民回升 柏文需求大
【明報專訊】新冠大流行對卑詩省的經濟和住房市場產生了重大且出乎意料的影響，疫後住房市場仍存在很大不確定性。卑詩房地產協會(BCREA)就民眾關心的五大問題發布了市場報告，指未來移民數量會大增，而本省專上學院計劃今年秋季恢復全日制課堂教學，估計柏文需求會強勁反彈。
●市場要多久才能恢復平衡？
目前交易與掛牌比率仍很高，說明房價仍將上漲。交易與掛牌比率高是由多方面因素導致，包括銷售強勁、掛牌量低，或是類似目前的兩者兼有，低活躍掛牌量是過去幾年房價上漲的主要因素。即使在疫前，卑詩省房地產市場庫存水平也一直非常低，而當疫情來襲，潛在賣家更因擔心病毒傳播而取消或推遲掛牌，導致市場房源下降到危機水平。
過去一年內，隨著強勁的價格上揚和疫苗接種率提高，掛牌量出現回升，但距離控制價格增長所需的健康水平還有很長的路要走，本省需要約4.5萬個活躍掛牌房屋，才能保持價格與通脹同步增長，而當前僅有2.2萬個。
平衡市場並不會在短期內出現。雖然房屋銷售已出現降溫，但強勁的經濟、重開邊境、龐大的家庭儲蓄和極低的按揭利率，均將促使未來一年的購房需求保持在正常水平之上。在供應方面，大溫新房源正呈上升趨勢。
●大流行後對額外空間的需求會持續嗎？
大流行引起的最重要趨勢之一是買家偏好尋求更大的居住空間。房屋突然身兼工作場所、學校、娛樂中心和避難所，買家願意支付高昂費用來滿足這些新需求。
在過去10年，大多數房產開發項目都集中在多戶住宅上，大空間房屋市場供應稀缺。因此，尤其是那些遠離主城區的獨立屋銷售及價格出現飈升。
有研究表明，大流行的影響可能是持久的。這意味著，買家的偏好、對額外空間及其提供的安全性、實用性和靈活性的渴望將持續下去，而大城市的供給則有限，省級市場獨立屋炙手可熱現象並不會消失。
●遠程工作將變成新常態嗎？
疫情中人們的工作方式及地點亦發生了轉變。在今年前兩個月，大約三分之一的加拿大員工大部分時間在家工作，而這個數字在2016年只有4%。
加拿大統計局羅列了遠程工作在疫後世界持續存在的三個條件。首先，員工在家必須與在辦公室一樣高效；其次，員工必須對遠程工作有強烈的偏好；第三，僱主必須願意滿足員工對遠程工作的需求。
調查顯示， 90%的本國員工表示在家辦公效率與公司一致，63%的人希望至少有一半的時間遠程工作。但報告指出，疫後人們的遠程生產力可能會下降，因為有更多分散注意力的事件，而且僱主和僱員可能會失去隨意、不定期面對面交流的工作環境。
疫情開始以來，由於人們遠離市中心的辦公室工作，都市區以外的市場對房屋的需求激增，這些較小市場的房屋存量無法吸收飈漲的需求，導致房價迅速上漲，待售房屋庫存嚴重枯竭。增加這些市場的房屋供應，對於確保可負擔性至關重要。
●什麼時候移民會正常化，這對住房市場意味著什麼？
邊境關閉後，國際移民銳減。卑詩省人口在2020年僅增長了1.1%，這是自2011年以來的最低增長率，移民人數是自1989年以來最低。在過去5年，移民佔卑詩年人口增長的三分之二。鑑於聯邦政府增加了移民名額，預計未來本省移民不僅會正常化，而且還會較疫前大幅增加。
卑詩省的移民主要來源國在控制疫情方面表現不盡如人意，可能要等到明年，這些國家的疫苗接種情況和染疫率有所改善時，才能看到移民流動的正常化。
省內專上院校計劃在今年秋季學期恢復全日制課堂教學，這會對尤其是大學城附近的柏文市場產生直接影響。
過去一年，因缺少國際學生，溫哥華及維多利亞校區附近租金下滑。
不過，截至今年第一季度，專上學簽發放量已出現增長，預計在移民人數完全恢復前，卑詩柏文市場需求將強勁反彈。
●高通脹會導致按揭利率急劇上升嗎？
由於經濟、人口和全球金融因素共同降低借貸成本，5年期固定按揭利率在近20年內總體呈下降趨勢。按揭利率前景與通脹緊密掛鉤，央行預期通脹率為2%，但關於通脹會否持續上漲，經濟學家未有定論。目前，債券市場通脹預期指標略有上升。
由於過度刺激經濟，特別是考慮到許多產業的供應嚴重短缺，未來可能存在通脹上升的風險。多項調查指標顯示，加拿大人普遍預計5年後通脹水平會更高，但接下來一年的通脹預期仍屬穩定。加拿大經濟增長預計遠高於其約1.8%的長期趨勢增長率，在被壓抑的需求、重大財政和貨幣刺激措施的推動下，預計今年實際GDP將增長約6%，明年將升4%。
疫情對加拿大經濟的損害是嚴重的，產出下降了近15%。即使經濟增長極為強勁，產出缺口估計也會到2022年才縮小，並於此後長期存在，這與2%的通脹率一致。
最後，工資或原材料大幅上漲帶來的成本衝擊可能會導致通脹上升，並通過更高的商品定價轉嫁給消費者。石油價格曾在疫期短暫轉為負值後恢復；木材價格由於短缺而飈升的現象可追溯至大流行之前，此後一路加劇。
若通貨膨脹在明年緩解，貨幣刺激措施將有序退出，按揭利率逐漸上升，預計到2024年將穩定在4%以下。
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