港政經亂象影響樓巿浮面
樓巿離不開經濟，經濟離不開政治，香港近來的政經亂象，對樓巿的負面影響逐漸浮現，而說到政治，有說參與香港社會運動者，不少是基於對民主和自由的追求，而民主的英文Democracy，近年惹來一些評論重新定義，更出現一個新名詞—Democrazy，值得深思。
所謂Democrazy，自然是指近年愈來愈多的民主運動，涉及不少不理性，甚至接近瘋狂的行為，就如香港自6月以來的反修例運動，當初是以和理非的遊行向政府施壓，大多數巿民都接受，但往後參與運動的示威者愈趨暴力，甚至出現破壞交通和店舖、縱火、以至企圖火燒活人的瘋狂行為，似予人Democrazy來形容更為貼切。
民主運動Democracy變Democrazy
評論家林沛理最近在《亞洲週刊》的一篇名為〈香港死因的研究〉中指出，「自由跟香港也有千絲萬縷的關係，它曾是地球上最自由的華人城市，香港人以他們享有的自由為榮，但濫用自由最終令香港陷入絕境。既是這樣，香港的墓誌銘四字足矣，也是香港給世人的贈言——『善用自由』，英文是『If you have freedom, use it wisely』。」筆者覺得，wisely正好是crazy相反的意思，追求自由和民主，要遠離瘋狂，行事要有智慧。
林沛理又表示，香港受到破壞，對富人沒什麼大不了，最受苦的是自身和財富離不開香港的一般普羅大眾。對於富人，他們有的是能力和選擇，「經過這次，內地對香港將會變得冷漠，經濟上也不會再給幫忙，那香港便如台灣，一潭死水，那才是黑暗開始，富有的人有選擇，first home不舒服便去second home吧！更甚可去vacation home！」
「善用自由」智慧行事 遠離瘋狂
說回香港的樓巿，澳洲REA集團旗下的地產資訊多媒體平台squarefoot.com.hk最近公布下半年香港樓市調查結果顯示，受到樓市瀰漫負面氣氛影響，1000名受訪者中僅19%受訪者有意在未來12個月入市置業；九成受訪者仍認為樓價太高，當中56%受訪者認為港樓樓價將在未來6個月下跌，跌幅為12.8%，已較上半年同一調查逆轉，當時有66%人士認為樓價未來6個月將升11%，今次調查也較上半年僅8%人估樓價6個月內下跌大幅擴大。
香港樓價已跌了數個月，租金也見受壓，如沙田第一城最近有業主放租兩房單位僅以9500元租出，租金重回一年前水平。其實筆者早前已聽到一些代理及朋友反映，租金已有下調趨勢，一是租金通常較樓價滯後，樓價已先調整了一段時間，租金也開始跟隨，適逢接近年尾乃傳統租務淡季，令租金更備受壓力。
凍薪裁員潮下 租金向下調整
另外，買物業除了自住還包括投資成分，而租樓住則除了小量的分租單位，大部分都是自住，影響租金，除了因租盤多寡外，租客的承租能力更為重要，最近香港失業率回升，巿場預期明年加薪幅度會大為收窄，甚至一些行業或會出現凍薪和裁員潮，都會令到租金向下調整。
另外，以往如沙田區屬不少內地學生就讀中文大學而成為熱門的租住地區，但近期香港的亂局和大學排外思潮，據聞也嚇怕了一些內地在香港讀書的大學生，對明年的租務巿場肯定不是好消息。
筆者同系公司的一些後勤部門，也有內地到港工作的年輕人，不斷被內地家長催促離港以策安全，最終也辭了職返回內地。
租金跟失業率的關係，通常是失業率領先樓價(圖1)，因為失業率上升，代表就業巿場惡化，自然會影響租客的承租能力，反而商廈和商舖的租金走勢，會領先失業率(圖2和圖3)，因為商業和零售機構，如發覺經濟不對路，會先暫停擴張，然後收縮經營，之後才出現裁員，自然推升失業率並令住宅租金受壓，所以一般人如只#重留意住宅而忽略了商廈和商舖的租金走勢，便容易落後於形勢。
甲級寫字樓市場步入下行周期
仲量聯行便指出，在中美貿易戰和香港政治不明朗因素的夾擊下，香港甲級寫字樓市場已步入下行周期。
今年甲級寫字樓市場的淨吸納量下跌62%至不足110萬平方呎。由於部分租戶撤回擴張計劃，加上過去需求強勁的中資公司在中環的租賃需求按年減少34%，共享工作空間營運商需求減少26%，以致租務需求疲弱。年初至今，新租賃成交較2018年減少31%。
整體寫字樓空置率因而升至5.9%，是自2010年4月以來的高位。
加上租戶遷離核心區後所騰出的寫字樓樓面陸續重投租賃市場，中環寫字樓空置率升至3.5%，創逾4年新高。
年初至今，整體甲級寫字樓租金已下跌3.4%。在中資公司需求減弱的情況下，中環寫字樓租金於上半年微升1%後，下半年倒跌6.3%，跌幅為各商業區之冠。
該行表示，今年下半年入境旅客市場受重挫，6月至10月期間訪港旅客總數按年下跌23.8%。第三季整體零售銷售額按年急跌17.5%，為過去逾20年的最大季度跌幅，其中珠寶鐘表、化妝品及服裝等倚重旅客消費的商品錄得最大跌幅。
傳統購物區及部分商場的生意均受到嚴重響，導致核心區街舖及優質商場租金分別在今年下挫18.4%及5.6%。
