前領展車場未完成買賣即拆售 美聯被指沒披露業權按揭風險 地監局調查
【明報專訊】領展近年陸續出售停車場，新買家再將車位拆售，致車位租金急升惹起爭議。本報發現一個位於大圍美松苑的前領展停車場，近期正由新買家分拆出售157個私家車車位，並由美聯物業代理，惟停車場買家原來與業主未完成交易便拆售，且已有市民簽訂「車位」買賣合約。有大律師認為，公眾購買這類車位有多重風險；地產代理監管局收到6宗投訴，已跟進調查。
地產代理監管局稱不宜評論個別個案，但表示至今接到6宗涉及有關交易的投訴，主要涉及相關廣告、代理沒有向準買家透露有關按揭及物業業權等風險，已跟進調查。局方又指倘若持牌人被證實違反局方制定的《操守守則》，最嚴重處分為撤銷牌照。
居屋美松苑位於大圍，停車場大樓約380個車位及其商業部分曾由領展持有，2016年易手至宏揚投資有限公司(下簡稱宏揚)，作價約2.04億元。市場消息傳出，該停車場最近再度易手，買家為資深投資者蔡伯能，成交價3.28億元。而由蔡伯能出任董事的浩望有限公司(下簡稱浩望)，隨即將當中逾百個車位獨立拆售，並由美聯物業獨家代理。
美聯：倘未落實認購 不主動披露
美聯物業表示，至今未接獲地監局或客戶投訴，由於未能證實所指出投訴真確性，故不評論。美聯物業又稱，相關合約上已有條文交代停車場業權移交事宜、付款方法及託管安排等，惟若客戶未落實認購，於介紹期間一般不會主動披露，避免浪費客戶時間。按揭方面，美聯指待浩望與宏揚投資完成交易後，車位業主可向銀行或金融機構申請承做按揭詳情。至於維修管理等費用分擔責任，與一般物業買賣相若，由管理公司負責。
代理稱售出逾百 催落訂
記者9月中以顧客身分，向美聯物業的地產代理查詢車位拆售情?，代理指停車場有4層，暫時先出售其中兩層，共157個車位，每個售價約140萬至153萬元，稱車位具投資價值，購入首年可獲4厘租金回報保證。代理稱當時已售出逾百個車位，催促記者盡快落訂，又指若資金不足，可承做三成按揭。記者以平均價150萬元推算，380個車位全部出售的話，總成交價可達5.7億元。
不過，在解釋合約條款時，代理無主動提及新舊業主交易情?，記者細閱合約內容後，才得悉美松苑停車場全部業權目前仍由原業主宏揚持有，買家浩望雖稱已簽訂合約購入該公司全部股權，惟成交日期為12月28日，意味交易程序未正式完成(見圖)。
準買家：代理只不斷說沒問題
有意購買車位的陳小姐(化名)向本報投訴稱，整單交易非常複雜，代理無解釋清楚條款，只是不斷說沒問題，她認為一般市民未必有足夠專業知識了解交易，若日後出現問題，不知道找誰追究。
有資深地產界人士解釋，新買家在未完成交易前便拆售即等同「摩貨」，本身並無觸犯法規，惟牽涉如此數量的車位及金額，屬近期罕見，而且原業主與買家是以轉讓公司股權方式交易，參與買賣的市民及代理均要承受極大風險。
美松苑車場通告註明拆售「未得批准」
事實上，記者在美松苑停車場內見到多張由停車場管理處張貼的通告，註明拆售停車場項目「並未得到業主或敝司的同意或批准」。本報向該管理處查詢，管理處稱沒相關詳情。
本報亦曾聯絡原業主宏揚投資有限公司，至截稿未有回覆。至於買家蔡伯能，在得悉記者來意後匆匆掛線。
大狀：多重風險 簽約不代表購入業權
大律師何旳匡認為，市民若購入這類車位需面對多重風險，包括原業主與新買家有可能無法完成交易，市民所簽合約亦不代表購入物業業權，而且買家在完成交易後需重訂公契，市民購入車位後攤分的維修責任仍是未知數(見另稿)。執業律師謝天良則解釋，買家浩望仍未完全取得業權，市民跟浩望簽的合約並非一般的物業臨約，銀行現階段未必會承做按揭。
明報記者
(偵查報道)
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