購得大麻屋 華裔買家悔約 兩審結果迥異 賣方上訴獲賠
【明報專訊】房屋買賣雙方已經簽署了合約之後，買方突然發現，要買的房子在被賣房購入之前，曾被用作大麻屋，而這一點賣方並沒有說明。買方由此認為，賣方沒有盡到告知的責任，因此有權終止合約拿回訂金。但賣方堅決不同意，雙方鬧上法庭，一審判決對買方有利；而賣方不服提出上訴，終於爭取到一個對自己有利的改判。
2016年，華人買家鍾偉(Zhong Wei，音譯)向貝蒂夫婦(Jonathan Beatty和Jacqueline Beatty)購買位於多市士嘉堡區的Stainforth Drive 39號獨立屋，交易價格為91.6萬元。為此買方提交了3萬元的訂金，雙方計劃在2016年8月22日交吉。雙方簽署合約時，都提出了自己的附表要求，其中賣方要求取消房屋檢查這一項，買方予以同意。
而在附表中，賣方聲明並保證，在賣方擁有該物業期間，物業及其建築物以及構築物，都沒有用於生產或製造任何非法物質，並且賣家也盡其所知地了解和相信，該物業從未用於製造、生產非法物質。本保證將在本次交易完成後繼續存在，不會因交易完成而合併。
但合約才簽署一個月，買方的地產經紀在互聯網上發現，該物業在被貝蒂夫婦購入之前，曾被販毒集團用作大麻屋。該經紀還向多倫多警方進行了確認，證實是在2004年該物業被用於生產大麻。買方律師向賣方律師傳達了這一信息並稱：「由於此宅以前是大麻設施，我的客戶不願完成交易並要求歸還他的訂金。」
賣方拒絕中止合約，並申請法庭宣布買方違約，將買方的訂金沒收並歸於賣方，賠償該物業延期轉售而可能遭受的任何損失。買方也同樣提出申請，要求終止合約、拿回訂金並賠償損失。
最終這處物業被貝蒂夫婦賣給第三方，但價格比先前達成的91.6萬元足足少了8.61萬元。
兩方的官司在安省高等法院一審結束後，法官卡文鈉(Peter J. Cavanagh)認為，合約附表中關於生產非法物質的問題，要區分為「披露」(representation)和「保證」(Warranty)兩部分。其中關於「保證」的部分，法官認可「賣方的知情和相信」這兩個字的意思是，「賣方不保證，該物業從未被用於生產非法物質這個聲明的絕對真實性。」
但在「披露」這一部分，它的含義是「對目前事實的一種陳述，已經是盡了賣家的知情和相信，這些陳述是在買家現在依賴，並且是在房屋交吉之前都可以繼續依賴的。」
因此，當買方在合約執行後發現該物業有問題，意味賣方的表述是虛假的。法官推論說，既然賣方在得知該物業曾被用作大麻屋之後，有義務向買方披露此情況，現在賣方從買方處獲得了該信息，「則賣方就無法再誠實地做出披露。」這等於是賣方以虛假陳述引誘買方簽約，因此買方可以撤銷合約。
上訴庭指「披露」和「保證」
不能脫離合約來解讀
而上訴庭的3位法官則認為，「披露」和「保證」這兩個詞是合二為一，不能拆分來區別解釋，也不能脫離合約來解讀。其次，在合約簽署時，賣方表明他們當時對房屋狀況的知情程度，這一表述的合法性是否要持續到房屋交吉？
上訴庭法官還認為，「披露」和「保證」是有限制的，並非絕對的，是賣方盡其所知，而且賣方並沒有故意隱瞞相關情況。
為此，上訴庭法官判定買方違約，賣方可以拿到那3萬元的訂金，還有1.5萬元的賠償金。
