丁屋建成即轉售 一幢賺數百萬 補地價僅15% 鄉事派﹕地皮是私產 團體﹕須檢討政策
【明報專訊】鄉事派向來強調原居民將樓齡5年或以下的丁屋出售，要先向政府補地價，因而對庫房有貢獻；不過，本報抽查過去10年丁屋的政府審批交件，發現在市場上每幢平均售價約800萬元的丁屋，政府補地價所收僅約111萬元，只為市值的15%，扣除約200萬發展成本後，男丁和合作發展商仍有數百萬落袋。
鄉事派認為丁屋發展成本高，加上地皮是私產，補價水平合理；但有議員及關注組織則指丁屋已非原居民用作滿足自住目的，必須徹底檢討。
地署﹕補價計地價 非計樓價
就補地價為丁屋發售市值15%是否偏低，地政總署接受查詢時回應，政府是以「市值地價」計算丁屋補地價，而非樓價，認為有關比較並非合適；本報再查詢官方計算的丁屋補地價與「市值地價」比例，地政總署卻稱無現成資料可提供。
政府從未交代丁屋補地價的市值比例，本報遂抽查過去10年來其中6個建成的丁屋屋苑(元朗曉門、元朗富逸天峰、錦上華巒、大埔美督南岸、沙田康沛豪苑及河上鄉4幢丁屋)共30幢丁屋的官批文件，分析其發展流程及補地價情况(見圖)。
抽查30幢 建成至出售僅8.5月
土地註冊處文件顯示，30幢丁屋在建成並取得滿意紙後，業主平均僅12天即申請補地價，地政總署經過約4個月程序便批出申請。業主補價後約4個月內便悉數發售3層單位，即丁屋由建成、補價至出售套現，僅需8.5個月。補價紀錄顯示，30幢丁屋每幢平均補價111萬元，樓宇售價卻高達800多萬，即補價只佔樓宇市值的15%左右。
上水河上鄉4幢丁屋早前捲入非法倒泥官司，八旬婦劉愛嬌指控上水鄉委會主席侯志強收地不成，在其農地上非法倒泥破壞，並興建泳池作為旁邊丁屋的休憩花園，入稟索償，法官去年裁定侯志強及地產代理須賠償老婦逾140萬元。文件披露，4幢丁屋登記業主皆姓侯，但並非侯志強。4人在2013年補地價時，每幢平均只需約103.1萬，其後每幢以1000萬元售出，即補價只佔市值一成，4業主各自套現900萬。
上水鄉事委員會主席侯志強認為，丁屋政策是政府在未經充分諮詢下強加於原居民，過去多年丁屋補地價金額以百億計算，為庫房帶來收入，反問「呢啲係咪新界人嘅貢獻？」
劉業強﹕政策沒規定須自住
鄉議局主席劉業強回覆查詢時表示，興建丁屋的土地大多屬原居民私人擁有或自行購買，丁屋建築費亦是原居民自付，這些都是成本，若單以一個比例數字就說補地價偏低或優待原居民並不公平，而且最初的丁屋政策並無要求補地價。他又稱，丁權是憲法賦予原居民的權利，並非特權，原居民有權建屋，但建成後是否自住或出售，則由他們自行決定，丁屋政策並沒有規定原居民必須自住，亦有很多原居民有丁權但無地建屋，希望外界不要片面去看丁屋問題。
審計署2002年曾發表報告，關注丁屋只有5年轉讓限制期，屆滿後可自由買賣毋須補地價，因此政府計算補價時加入一個「折扣因子」，令轉讓限制的剩餘年期愈短，土地補價水平愈低，相反亦然。地政總署接受本報查詢時解釋，丁屋補價是以地段的市值地價計算，並反映其轉讓限制的剩餘年期以算出應繳補價，故加入「折扣因子」是反映上述土地價值的差別，並無偏離以市值地價計算補價的基礎。
陳劍青﹕近10年一半丁屋申補價
本土研究社成員陳劍青表示，補地價政策原意是阻嚇丁屋非自住轉讓，但近10年1萬間丁屋中有約5000宗申請補地價，認為政策已失效。1970年代政府設丁屋禁止轉讓期限，以合乎自住原意，但最終在鄉議局爭取下，改為在建屋首5年內轉讓須補地價，導致龐大漏洞。他認為，應撤銷補地價安排，限制丁屋轉讓，另應檢討丁屋政策。他補充，本報調查的該批丁屋獲批滿意紙後，在短時間內申請補地價並在市場出售，加上屬屋苑式管理，設有圍牆，有合理懷疑是套丁屋苑，應再跟進。
明報記者
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