陸東：失兩支柱 港樓恐「長期熊市」
寫字樓空置率高難看好 一線舖租再跌空間有限
香港樓市反覆尋底，專家紛為樓市前景把脈。星級分析員陸東昨在研討會上表示，過去20年支持香港樓價「長升長有」兩大支柱，分別為超低息環境及政府土地供應緩慢已改變，港樓恐陷「長期熊市」。另寫字樓新供應源源不絕，空置率高企下市道也難看好，反而香港零售市道復蘇，加上一線零售街舖租金已跌七八成，相信再跌空間有限。
住宅價跌近兩成 相對港人負擔能力仍高
陸東昨出席東亞銀行舉辦2024年經濟及市場展望研討會時稱，近日從發展商朋友得知，發展商買地價及建築費均只能從銀行取得一半融資，認為反映息口正常化對物業投資構成嚴重威脅，這正好解釋為何眾多地皮流標。他認為即使住宅樓價已回落近20%，但相對港人負擔能力仍很高，這反映在港人住戶債務相對GDP水平高企上。根據金管局向立法會小組委員會提交資料，截至2023年第二季，香港住戶債務相對GDP比率達95.8%，相對2005年的54.3%升逾41個百分點。
對於市場普遍預期美國即將減息可支持樓市，他稱不宜對通脹回落及減息幅度太樂觀，何况即使美國開始減息，也不代表香港銀行會跟減。陸東指過去支持香港樓價長升另一支柱是回歸以後特區政府造地進度緩慢，無論考慮改劃郊野公園土地還是填海，往往受環保團體反對。經過社會事件後，現時新政府面對的反對聲音大減，相信可加快造地進度。
施永青：香港樓價跌幅料收窄
中原集團創辦人兼主席施永青在同一場合上發言時預測，香港樓價跌幅會收窄，因為息口有機會見頂回落，中國經濟也有機會恢復一些動力，外溢好處會令到香港得益。他認為一旦樓價跌、地價跌，香港會面對很多問題，例如賣地收入減少，會令政府出現財政赤字，令香港中產階級資產蒸發，令消費能力下降，對經濟發展帶來負面影響。
施永青稱港出生率低是不爭事實，未來香港樓價主要靠新移民。他預期未來香港租金會進一步上升，主要由於新移民及非香港學生增加，以及有人在香港樓價下跌及息口上升後「轉買為租」。
明報記者 田越
