業主面對利率攀升陷困 延長按揭還款期非良藥
CMHC指實際上增業主成本
【明報專訊】加拿大按揭及房屋公司(CMHC，圖)的負責人表示，延長按揭貸款攤銷期限和降低獲得保險按揭貸款資格的門檻等措施，並不是解決本國住房負擔能力挑戰的辦法。
隨着利率的不斷攀升，業主為支付按揭貸款而每月的供款也在迅速增加，但CMHC的總裁兼首席執行官鮑爾斯(Romy Bowers)，依然不贊成允許借款人在更長的時間內償還貸款。
「這只會讓信貸更容易獲得。它降低了每月的付款額，但隨着時間的推移，實際上增加了業主的成本。」
根據加拿大現行的法規和貸款標準，如果首付金額低於房屋購買價格的20%，借款人必須在最長25年內還清按揭貸款。但如果首付達到或超過購買價格20%的借款人，攤銷期最長可達30年。
更長攤銷期的支持者認為，這給借款人更大的靈活性，並幫助他們平衡每月的預算。批評者反駁說，較長的攤銷期意味着按揭貸款有效期內的利息成本較高，意味着業主建立房屋淨值的速度會更慢。
「我擔心的是，有時這似乎是一個快速解決方案。如果你只有30年的攤銷期，那麼每個人的按揭貸款付款都會減少200元，他們實際上可以買得起房子。但如果你在一個供應受限的市場並且這是你的解決方案，它不會解決長期問題。」
CMHC表示，目前的重點必須放在增加可用房屋的數量上，因為短缺是推動價格上漲的原因。
「你需要做的是增加供應，使市場更加平衡，並提供更多不同價位的住房，這樣人們就不必在按揭貸款債務上花那麼多錢了。」
鮑爾斯的觀點部分基於在英國發生過的情況。當時英國政府推出一項計劃，為倫敦的首次購房者提供慷慨的首付補助。但後來對該計劃進行評估時，政府發現首次購房的房價上漲幅度，與政府補貼的金額相同，這基本上抵消了任何負擔能力的提高。
鮑爾斯因此認為，延長攤銷不是一個成功的公式，相反它推高了房價。
今年年初，隨着借貸成本上升，房地產市場此前強勁的需求受到一些抑制。但隨着加拿大人開始退出房地產市場，反而再次推高房價。
加拿大房地產協會(The Canadian Real Estate Association)上周報告稱，5月份全國實際平均房價達到72萬9044元，比去年同期上漲3.2%，而經季節性調整後的平均房價為71萬5290元，比4月份上漲2.7%。
大多區和卑詩省的幾個地區的平均房價已經超過100萬元。
加拿大皇家銀行助理首席經濟學家霍格(Robert Hogue)表示，上個月全國各地湧現的新房源，緩解了大多數市場的供需狀況，但還不足以使規模向有利於買家的方向傾斜。事實上，此時賣家繼續佔有優勢，這就是價格最近一直在上漲的原因。
鮑爾斯於2021年4月接任CMHC的最高職位，她希望各級政府共同努力，快速建造更多符合買家需求的專用出租房屋和其他類型的房屋。
同時她也一直在關注按揭貸款的狀況，隨着近年來房價、貸款和利率的攀升，按揭貸款變得更加昂貴。
按揭貸款違約保險也有限制，費用超過100萬元的房屋不適用。因此CMHC的保險業務在多倫多和溫哥華無法開展，因為這兩地的房產價格都是過百萬元。
「如果按揭貸款保險系統的作用是覆蓋整個加拿大，那麼百萬美元的上限是否是一個障礙，需要做什麼？但我不認為這種變化是解決住房負擔能力問題的神奇方法。」
