華人售出豪宅資不抵債 如何付經紀佣考起法官
可否動用訂金？押後聆訊
【明報專訊】近千萬的豪宅總有富麗堂煌的外貌，但外貌的背後，卻可能是資不抵債。安省一名姓石的華人業主在以688.8萬元售出其豪宅後，被發現沒有足夠餘錢支付第四按，更沒法支付經紀佣金。
事情鬧上法院，連法官都難以決定，那買房子的74萬元訂金應否用作支付38萬元地產經紀佣金。
法庭文件顯示﹐華人業主石某(Shi，音譯)以688.8萬元的價格出售了一座豪宅，
房屋的交吉日期為今年的8月30日。為此﹐買家向地產經紀公司蘇富比(Sotheby)支付了74萬元的定金。
但石某的這處房產已經被做了4次按揭，而且還有不少的地稅和水電氣等雜費未交。就算這宗房產交易順利完成，那筆近700萬元的購房款，在支付給第一和第二兩家按揭放貸人之後，已經無法全額支付第三家(第3次和第4次為同一家放貸人)按揭。
如今業主石某在該房產中已經沒有任何權益，借出第三(四)筆按揭貸款的放貸人有可能會有損失，自然希望將損失減少到最小。而房產中介公司蘇富比也希望能拿到交易額5%的佣金，即將近38萬元。因此雙方都將主意打到了那筆74萬元的定金上。
原屋主石某和第三放貸人要求地產經紀公司將定金全部交出來，認為無論是為了佣金還是其他原因，經紀公司都無權持有這筆資金。因為根據舊例，在破產情況之下，放貸人對按揭物業的債權等級，高於房地產經紀人對破產賣主的佣金債權。
但安省高等法院的邁爾斯(FL Myers)法官指出，此案並非債主向欠債人提出競爭性索賠的破產案，而是原業主試圖從經紀公司手中，獲取後者根據各方之間的合同合法持有的資金。
而房產交易合約清楚寫明，「定金將在本協議完成或以其他方式終止之前，以信託方式持有，並在完成時計入購買價格。」
雖然賣家請邁爾斯法官下令將定金全額支付給他們，但買家並沒有簽字認可，而且如果沒有受益人的一致同意，法官也難以決斷。
而蘇富比公司根據佣金信託協議，在交易已經結束的情況下，確實可以合法地獲得佣金。
法官指出，對於佣金條款的解讀有兩種。一個是蘇富比必須在成交時向賣方律師支付定金，等購房款全額支付給按揭放貸人之後如果房主還有任何收益，就能支付給經紀。而在本案中，房主已經沒有任何權益，更沒有剩餘的資金用於支付佣金。
另一種解讀就是如蘇富比公司所宣稱，它根據合約以信託方式持有佣金。但相關的監管規則和條例，是否與舊例有衝突？法官也不清楚。
邁爾斯法官對於這樣的難題也無法立時做出決斷，只好將聆訊推遲，讓蘇富比公司也能派人來參與，各方意見都充分表述之後才好決定。
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