值千萬物業被賤賣480萬 華人地產商反訴按揭公司
欠債還錢應該 低價套現抵債不公平
【明報專訊】一名經營地產開發公司的姓陳男子，向一間按揭投資公司借了四百多萬元，以兩幢物業作抵押，因未能清還貸款，第一幢物業被按揭公司收繳出售，賣了480萬元，但因尚有餘款及利息未全部清還，按揭公司因此向法庭申請，要以簡易判決收繳借貸人第二幢位於旺市的物業，也是此男子的住所，並預備以430萬元出售抵債。
姓陳男子指，根據他的物業估價報告，他第一幢被按揭公司出售的物業，其實值1260萬元，即使是2014年他預備向按揭公司借錢時，按揭公司的估值也是970萬，但2017年，卻被按揭公司是以480萬低價出售，令他沒法清還所有欠款，故反對按揭公司以簡易判決方式收繳他的第二幢物業。
按揭公司最初估值970萬
姓陳男子以按揭公司不顧後果的銷售為由反訴按揭投資公司，並指按揭投資公司向其徵收的罰款和續約費用超出了在原先的按揭貸款協議中列出的範圍。因此認為該宗案件有理由開展法庭聆訊。
安省高等法院的法官已在今年3月日宣布裁決，駁回了按揭投資公司要求法庭做出簡易判決的申請。
該宗訴訟案中的原告是安省一間按揭投資公司，與訟人是多倫多一間地產開發公司和該公司的唯一股東兼總監陳氏。
根據法庭文件，原告向與訟人提供了一筆總額為380萬元的按揭貸款，被按揭的物業是位於安省Scugog鎮的一棟物業和位於旺市的一棟物業，其中的旺市物業是與訟人的住所。
雙方的按揭貸款協議的有效期是2015年1月1日至2015年4月1日。按揭利率為每年13%，每月1日償還的利息金額為41,166.67元。
原告和與訟人在2015年4月23日修訂了按揭貸款協議，雙方同意將按揭貸款額增加4,148,929.03元，並將到期日更改為2015年7月1日，每月償還的利息為43,506.16元。上述按揭貸款協議後又多次續簽，到期日為2016年6月30日。
因與訟人最終違約，沒有履行其付款的責任，原告收繳了與訟人位於安省Scugog鎮的投資物業，後在2017年4月18日以480萬元的成交價將其出售。原告現尋求收繳第二棟物業，即與訟人位於旺市的住所。根據原告提供的數據，截止至2017年4月19日，與訟人的欠款為978,482.10元。
然而，根據與訟人獲得的一份對安省Scugog鎮的投資物業的估價報告，在2017年2月28日，該棟已被出售的物業市場價值是1,260萬元。
但根據原告獲得的兩份對該投資物業的估價報告，第一份報告的日期是2016年8月27日，估價為430萬元。第二份報告的日期是2016年10月5日，估價為400萬元。但原告向與訟人提供按揭貸款時的估價報告，該投資物業在2014年10月12日的估價是947萬元。
法庭文件還顯示，根據原告和與訟人簽署的按揭貸款協議，按揭貸款利率為13%，但續簽按揭貸款協議的借貸成本更高，達到20%至26%。
與訟人被徵收的續約費用為340,081元，違約罰款為153,810元，兩者合計接近50萬元。
儘管雙方對於協議中的續約費用和遲交罰款沒有爭議，但與訟人聲稱，他並未意識到這些被徵收的費用，他相信按揭貸款利率是13%。因為他說普通話，但所有的文件是以英語撰寫的，他要求獲得翻譯的協助來了解文件的內容。而在簽署上述文件時，他並沒有翻譯的協助。
與訟人堅持該宗案件應該開展法庭聆訊，因為安省Scugog鎮的投資物業的價值對於計算他向原告的欠款多少至關重要，這一議題不能根據現有的記錄來解決。他還聲稱原告向他徵收的費用從未獲得他的同意，是有失公平的。
審理該宗案件的法官在裁決書中指出，在該宗案件中，與訟人欠原告的款項多少是與與訟人反訴原告不顧後果的出售其投資物業緊密聯繫在一起的。原告尋求收繳與訟人的住所來償還按揭貸款，但如果與訟人能證明原告不顧後果的出售與訟人在安省Scugog鎮的投資物業，與訟人可能不欠任何按揭貸款。
法官又指出，原告聲稱與訟人提供的物業估價報告是不可採信的，但他無權根據原告的說法來做出自己對證據的評估。與訟人在2017年2月28日獲得的一份對安省Scugog鎮的投資物業的估價報告顯示，該棟投資物業的市場價值是1,260萬元。
而原告獲得的兩份估價報告顯示，該投資物業的市場價值介於400萬元至430萬元之間。但在原告向與訟人提供按揭貸款時，原告獲得的估價報告顯示，該投資物業的市場價值是947萬元。原告在2016年的估價報告隻字不提先前的估價報告，也沒有解釋該投資物業的市場價值下跌的原因。另外，沒有一份估價報告談及房地產市場的價格已經下跌。
法官還發現，原告向與訟人徵收的多項費用需要進行重審，可能存在法律效應的問題。這一議題將留待開展聆訊時的法官在就與訟人反訴原告不顧後果的出售其投資物業做出裁決時一起考慮。
法官遂裁定原告提出的要求法庭做出簡易判決的動議被駁回。
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