屋價豈能不貴! 開發一個樓盤花12年
土地購置費升13.45倍 建築成本每呎漲36%
【明報專訊】滿銀經濟學家指出，在低息、經濟向好、新移民人口增加及土地供應不足等多種因素的推動下，大多倫多地區火爆的房市很難抑制。唯一能起到立竿見影效果的就只有加息，而如果加息幅度達到2厘的話，有可能會造成大量斷供的嚴峻局面。但這樣可怕的場景，在未來兩、三年內估計都難以出現。
要加息2厘才有效遏樓市
萬錦市於人村居民協會(Unionville Residents Association)昨日邀請了萬錦市的副市長、約克區域政府的規劃主任以及經濟學家和地產發展商一同舉行座談會，討論在當下房價狂飈的情況下，如何能保證約克區域繼續提供足夠數量的可負擔房屋。
滿地可銀行高級經濟學家加提埃里(Sal Guatieri)向與會者講解稱，省府的16招房價打壓措施效果不佳，因為造成房市如此火爆的原因，並不僅僅是許多人以為的外國炒家在興風作浪。
「首先是經濟基礎良好，目前加拿大經濟運行平穩，安省的GDP增長有2.5%，多倫多的失業率還在下降。加元又貶值，一方面令加拿大人更多地留在國內消費而不去美國，同時也促進了出口，更對外國的房產投資者產生很大吸引力。」
「八零後的一代開始成家立業要買房；外國資本(包括外國投資者和攜不少資產前來的新移民)湧入；各種環保和規劃限制、審批緩慢、建築成本飈升以及現有業主惜售等，造成房產供給嚴重不足；擔心措施房市的投機心理；以及最重要的一點，低息政策。」
加提埃里表示，大多倫多地區的高科技產業，吸引了全國甚至全世界的高端人才到來，而這些高知識新貴和他們的父輩不一樣，起薪很高，第一次置業時就瞄準了低密度住宅。
「起碼也是鎮屋起步，或是直奔獨立屋，而不像父輩們那樣，從共管柏文開始，轉去鎮屋，最後住上獨立屋。他們購房的意願很進取，也有足夠的財力去爭奪。讓許多人大跌眼鏡。」
兩三年內大幅加息機會微
唯一能夠真正打壓房價的就是加拿大央行的加息政策，但在加提埃里看來，這樣的可能性在未來兩三年內都很小。
「上面雖然說經濟不錯，但大家的工資收入水平增長緩慢，沒有出現通貨膨脹。而央行最可能加息的原因就是防止通脹。因為目前加拿大家庭的負債水平已經很高，如果加息只是1厘，那還能勉強頂得住；但如果加息是2%，那平均下來每個家庭每個的可支配收入，需要再拿出10%來還房貸，許多家庭就難以應付，會有相當嚴重的後果。」
他表示能夠逼得央行採取這樣極端加息行動的原因，就是美國經濟「好得一塌糊塗」，出現嚴重的通貨膨脹並傳染到加拿大這邊來，那央行才會冒着樓市崩塌的風險大幅加息。
「你覺得如今經濟增長舉步維艱的情況下，美國會出現這樣的火爆局面麽？所以我才說未來兩、三內內，大幅加息的可能性都很小。現在只能寄望於房價終於超出了絕大多數人的支付能力，慢慢地開始回落。」
地產開發公司Remington Group的副總佩蒂格魯(Randy Peddigrew)表示，地產開發的成本愈來愈高，而等候審批的時間也愈來愈長。
發展費上漲3.7倍
「現在的建築成本比2002年時的每呎110元上漲了36%；服務費用從每呎1536元上漲了62%；發展費從每呎461元上漲了370%；土地購置費用從每呎1128元上漲了1345%，足足13.45倍。」
與此同時，受更嚴格的規劃和環保法規的限制，地產開發的進度反而愈來愈慢。Remington Group開發的一個大項目，從立項到審批到最後建成，足足要12年時間。這對許多希望社區迅速發展的居民來說，等候時間過於漫長。
有華人市民詢問，就算能給大家提供負擔的起的房屋，如果約克區域內的交通問題不能解決，大家還是苦不堪言。
對此萬錦市副市長許正傑(Jack Heath)表示：「我們也想拓寬灣景路、16街、麥高雲路等等，但是居民們不樂意。他們希望自己的院子大大的，屋旁的馬路小小的。再說了，現在徵地的費用是以前的好幾倍，這個高昂的成本也是市府難以承受的。」
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