「特朗普的麻煩」惹到多倫多
華裔婦人為「他」損失近百萬
【明報專訊】最近被性騷擾醜聞纏身的美國總統候選人特朗普，他身為地產大亨﹐多倫多也有他的「足迹」。2000年在多市中心大張旗鼓建造的「特朗普國際酒店」﹐銷售人員推銷其中單位時﹐就舉特朗普的大名﹐說有遠近聞名的大亨名字坐陣，是投資的好選擇，但購入單位的2位市民卻損失慘重、一敗塗地，其中一名華裔婦人損失達100萬，興訟至上訴庭，終獲法官判買賣涉及錯誤陳述，另一名亞裔買家獲判可撤銷買賣合約。
他們興訟﹐要求解除購買合約及賠償﹐但被初審法官駁回。2名投資人上訴﹐3名上訴庭法官會審，一致裁定推翻初審法官的決定﹐基本接受了他們解除買賣合約和索償的請求。
2名投資人﹐一位是華裔女子姓李﹐另外一位是南亞裔的辛夫。
原來多倫多這個所謂「特朗普國際酒店」﹐並非特朗普出資﹐而是發展商太龍(Talon)和他簽署了一個牌照合約﹐使用他的名字和商標。這個大型項目包括2棟大廈﹐一是共管柏文﹐另外一棟則是提供全套服務的豪華酒店客房式共管單位，2棟大廈都公開發售。
都是向父母借錢付首期
購買酒店單位者﹐必須付錢參與單位的高水平的維護和運作，從而出租他們的單位﹐獲得盈利。
2006年6月﹐「太龍」開始他們的大規模銷售活動﹐打廣告到不同媒體。投資者來到銷售中心﹐可以看到「特朗普大廈」的網頁﹐並看到一個笑咪咪的特朗普在宣布：「這將成為迄今最優美的大樓!多倫多甚至不可能有一座大樓可以於之媲美」。
案中的2位投資者，李女士是家庭主婦。她丈夫是個貸款承包人，她的父母借錢給她付首期。不過﹐雖然李女士是購房者﹐但訴訟前後都是她先生主理。
而辛夫3年前曾經破產﹐目前管理倉庫﹐年薪5.5萬元。他付首期的錢﹐是他曾經做焊工的退休老父以住房擔保從銀行借了錢再借給他。
案件的重點是2人購買單位時﹐銷售公司提供的不實「估算」﹐是否需要負法律責任。
2人當初獲得的估算都很激動人心。李女士的估算。她的單位的售價是857,000元﹐出租一天租金是600元。如果按出租率55%計算﹐她的年回報率將達到7.75%﹔如果按75%計算﹐回報將高達20.9%。
如果是55%出租率﹐辛夫的回報將為6.85%﹔75%出租﹐回報達24.64%。銷售商稱﹐55%是最差的出租率。
辛夫單位被估算的租金是一天550元。他問銷售人員﹐這個租金是否高了些﹖對方答﹐不高﹐因為打着特朗普的名堂﹐五星級酒店。問到出租率55%是否可能﹖答曰﹕特朗普酒店﹐最終出租率是100%。
管理費用高出估算
特朗普酒店2012年終於落成。2人收到的需要支付的各種費用遠遠高出原來的估算。其中有些費用在買入單位時沒有提及﹐或者隱藏在厚達300頁的文件中。辛夫每月的管理費和物業稅加起來是5321元﹐比原來估算的3165元﹐高了68%。李女士的稅費是5291元﹐比估算的高了51%。
而從2012年2月到9月底﹐李女士單位的出租率僅為43%﹐每日租金是366元﹐扣除各種管理費﹐8個月中虧損3.6萬元﹐每月虧5,000元。辛夫的出租率33%﹐日租金428元﹐虧損2.9萬元﹐月虧4,000元。
到2012年12月酒店單位最終落成﹐206名購買者中﹐僅50人願意成交。辛夫選擇退出。李女士則完成物業買賣。
從2012年12月到2014年12月﹐李女士的損失高達99.1萬元。她於2015年2月興訟。辛夫到2014年底的損失是24.8萬元。他在2012年11月已採取法律行動。
整個訴訟涉及問題眾多﹐其中也有不少法律專業方面的考慮。但如何解讀發展商最初做出的估算﹐構成了初審法官駁回訴訟﹐和上訴法官接受訴訟的重大基礎。
估算無事實基礎
估算和後來的實際情況大相徑庭﹐出入甚大﹐造成2位投資人的巨大損失。初審法官認為﹐這些估算僅僅是用做「討論的目的」﹐並非加入投資的「保證」。
2位興訟人知道投資是有風險的。發展商提供的文件中也提及這些風險。此外﹐投資者也知道他們有法定的冷靜期。他們應在這個階段充分考慮自己的投資的安全性。
但是﹐案件上訴到上訴庭後，上訴法官則認為﹐估算中的誤導在於﹐這些估算並沒有相應事實基礎﹐主要出自銷售商的想像﹐但他們則卻給投資人這樣的印象﹕估算的數字是基於最佳信息來源﹐酒店單位立刻就會盈利。而要投資人一開始就明白估算基本是編造出來的、他們需要付的費用或者沒有披露或者明顯低估﹐那是不合理的。
經過仔細分析﹐上訴庭法官裁定﹕廢除辛夫的購買合約。銷售商「太龍」因粗疏誤導而需要賠償李女士的損失。由於該訴訟還在高等法院進行﹐上訴庭法官將對李女士賠償的具體數目留給高等法院決定，但賠償要計算利息。
此外﹐原告方對銷售商提出的欺詐性誤導指控﹐由法院做進一步審理。
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