港住宅潛在供應新高 扭轉升勢
常聽到一種說法，就是股市與樓市關係密切，股市大旺，樓市必會跟隨。不過，去年大陸A股升了一倍多，但大陸樓價偏偏在高位回軟，與之前數年大陸股市不斷尋底，但大陸樓價卻屢創新高，可說來了一個大逆轉。那香港又如何，過去數年恒指在區間上落，而香港樓價則大漲小回，到了最近港股發威，日前更是周線圖多年來首度收高於28,000點樓上，但剛公布的中原城市領先樓價指數(CCL)卻連跌兩周，將今年以來的升幅急速抹掉了近四分之一(圖1)！
中原地產指出，中原的8大樓價指數(除了CCL，還包括大型屋苑，大型單位和中小型單位，以及港島、九龍，新界西和新界東指數)全部按周下跌，為52周(約一年)以來首次全跌，反映樓價全面調整。
若計及時差效應，CCL連跌兩周，反映金管局在2月尾進一步收緊700萬元以下物業按揭後約一個月，樓價便見頂回吐。而回落幅度也相當急劇，其中新界西CCL_Mass最新報122.58點，按周勁跌2.32%，跌幅為104周(接近2年)最大。
辣招後樓價只短期攀升
大家如有留意網上及傳媒評論，2月金管局甫出新辣招時，有不少樓市好友說，這會逼使一般市民更難儲到首期買樓，唯有焗住租樓，這既會推升租金，更會進一步令上升中的樓價火上加油。而確實之後的樓價再度攀升，但只是數個星期，指數便見到阻力出現調整。
租金新高或屬個別事件
其實，除了樓價受阻，住宅租金升勢也見轉變。美聯的統計顯示，全港100個著名屋苑於3月平份的平均建築呎租約為約25.47元，按月跌了0.4%，為連升10個月後首度回落(圖2)，而中原地產計算的全港100個較大型私人屋苑，3月份平均實呎租金錄得32.8元，按月跌0.6%，是近12個月以來首度回落，重返去年11月水平，創4個月新低，而若以季度計，則按季同樣下跌0.6%。
美聯和中原的租金統計數字，反映早前不少傳媒報道的屋苑創出租金新高成交，可能只是個別案例，而事實是整體租金卻在3月份觸頂，並非一些樓市好友預期的租金因金管局收緊按揭而被「焗升」。
原因為何，筆者早前已說當某準買家因收緊了按揭而買不到樓，因此被迫租樓，同一時間，原來可以賣出的放盤，也會轉為放租盤，租盤需求就算會增加，供應同樣也是會增加，所以不能因此斷言整體租金一定會被推升。
租盤增加 租金3月觸頂
更重要的是，今年首季尾開始，已有多個大型樓盤陸續交樓，收了樓的業主，一方面不用再租樓住，如是換樓客，則入住了新單位，便可將原有單位放賣或放租，而若是投資客，收了樓也會放租物業，以至租盤會增加，會令租金升勢受到阻力。
今年初時，交銀國際研究部聯席董事劉雅瀚便指出，單是今年第一季度就有3000至4000個新盤單位交樓，第二季度更有7000至8000個單位將交樓，全年合共約有1.5萬個單位交樓，屬過去7至8年來最厲害的新盤交樓潮。對上一次交樓高峰期是去年初，當時將軍澳峻瀅及元朗尚悅同時交樓，合共4000多個單位，其時住宅租金也曾出現壓力。
將現8年來最勁新盤交樓潮
劉氏當時更指出，今年公、私營住宅落成量約有4萬個單位，而過去幾年的新增家庭數目則為每年3萬宗，這是3年以來首次出現住宅供應多於需求(對上一次為2010年)，而預計未來數年也會出現供應多於需求的情况，將會扭轉樓價和租金的升勢。
發展商趕散貨 搶先吸走購買力
事實上，昨天運輸及房屋局公布最新「私人住宅一手市場供應」最新資料，截至今年第一季為止，未來3至4年一手私人住宅潛在供應高達7.8萬個單位，按季增加4000個，並創2004年第三季有紀錄以來新高。
雖然首季私人住宅施工量僅約2000個單位，但已批出土地可隨時動工的熟地項目，首季達2.1萬伙紀錄最多，按季大升6000伙，反映未來私人住宅供應要每年高於2萬個的「關鍵」水平不難，亦告訴大家為何近兩個月來，多個發展商將新盤以貼近同區二手價賣樓，甚至加推也不明顯加價，為的便是要盡快散貨，搶先吸走二手市場和行家新盤的購買力。
居屋財仔貸款增 小心港版次按風暴
筆者的同事最近透過查冊，發覺過去兩年竟有逾7000伙未補地價的居屋業主，向財務公司借取年息介乎20至40多厘的高息貸款，先不說這種做法是否違例，單是涉及的個案已夠震撼。筆者將有關數據做了圖表，發覺涉及的居屋財仔貸款宗數和金額，乃是呈拋物線式增長(圖3)，如有關居屋業主因財困或因見股市旺而將居屋「加按」向財仔借錢救急或為了炒股，除非樓價可以繼續不斷急升，有關業主或許仍能再「加按」的以債冚債，否則如何可應付超高的利息負擔？難道香港將會出現港版次按風暴？
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